Собственники из России начали выставлять недвижимость в Черногории на продажу. Количество их объявлений о реализации за год увеличилось на 10–15%. Квартиры или дома в Черногории есть у 4,5 тыс. граждан России, многие из которых сдают их туристам. Делать это станет сложнее: из-за введения с 1 ноября виз для россиян их поток в страну может снизиться на 30%. Скидки при продаже жилья в Черногории достигают 10–12%.

Количество объявлений о продаже объектов недвижимости в Черногории от частных собственников из России в конце июля выросло на 10–15% год к году, подсчитали в Prian. Руководитель международного направления Kalinka Светлана Томсон также фиксирует их увеличение в последнее время. О росте экспозиции говорит и управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева, хотя процесс пока не носит массового характера.

В Tranio со ссылкой на местные власти говорят, что в 2025 году недвижимость в Черногории была у 4,5 тыс. граждан России и они занимали второе место по численности после сербов. В январе—июле доля Черногории от общего числа запросов россиян на покупку зарубежной недвижимости составила 4,4%, говорят в Tranio. Ирина Мошева отмечает, что российские покупатели часто рассматривают покупку недвижимости в Черногории для получения вида на жительство (ВНЖ). Это возможно при стоимости объектов от €150 тыс., продлевать документ требуется раз в год.

К продаже недвижимости в Черногории россиян подвигла перспектива введения в стране въездных виз, говорит госпожа Томсон. 23 июля решение это одобрило правительство страны (см. “Ъ” 26 июля). Мера гарантированно приведет к снижению турпотока. Сейчас на россиян, по оценке Российского союза туриндустрии (РСТ), приходится 16% всех прибытий в страну.

В среднем, по словам вице-президента РСТ Дмитрия Горина, количество поездок в визовые страны на 30% ниже, чем в безвизовые. В случае с Черногорией многое зависит от сложности и стоимости оформления документа, добавляет он. Отток туристов скажется на собственниках недвижимости. Ирина Мошева говорит, что большинство владельцев недвижимости часть года проживают в ней сами, а в остальное время сдают в аренду. В Tranio также считают, что с введением виз станет сложнее пользоваться недвижимостью в Черногории.

Светлана Томсон полагает, что решение выйти из активов в Черногории могли принять и инвесторы, решившие зафиксировать прибыль.

В 2022–2023 годах на рынке зарубежной недвижимости был бум: многие приобретали по два-три объекта, напоминает она. Сейчас часть этих собственников продает свои активы. Хотя в целом политика владельцев, по словам госпожи Томсон, зависит также от возможности продления ВНЖ, сложностей с денежными расчетами, изменением расходов на содержание объектов и т. п.

Оперативно найти покупателей на недвижимость в Черногории в российской юрисдикции будет непросто. Интерес к стране, по данным Tranio, в январе—июле сократился на 16% год к году. По сравнению с 2022 годом снижение составляет 77%. Аналитики не исключают, что некоторые владельцы активов могут соглашаться на дисконт, но перспектив для массового снижения цен в Tranio не видят. В Kalinka отмечают, что массовый выход из проблемных активов характерен для рынков с высокой долей ипотечного кредитования. Но в Черногории большинство сделок заключалось за собственные средства. Аналитики ожидают, что дисконты составят не более 10–12%.

Рынок недвижимости Черногории в целом, вероятно, сохранит устойчивость. Представитель AREA (Ассоциация агентств элитной недвижимости) Виктор Садыгов говорит, что в высокобюджетном сегменте нерезиденты формируют 66% сделок. Но многие из покупателей, по его мнению, рассчитывают, что вероятное вступление Черногории в 2028 году в ЕС послужит толчком к росту цен. Некоторые лоты за счет этого могут подорожать на 30–60%, полагает эксперт. Вступление Черногории в ЕС может стать дополнительным стимулом в том числе для планирующих переезд в европейскую юрисдикцию россиян. Вместе с тем, отмечает Светлана Томсон, у людей сохраняется и эмоциональная привязанность к Черногории.

Александра Мерцалова