Más de 25.000 propietarios están descubriendo durante estos años previos al 2030 que sus viviendas de protección oficial ya no podrán pasar automáticamente al mercado libre, tal y como estaba previsto sobre el papel para el total de 36.000 pisos de protección oficial en Catalunya. Concretamente, 25.536 pisos han quedado bloqueados en las denominadas 'zonas tensionadas' y consecuentemente no podrán venderse libremente ni a precio de mercado, por mucho que haya terminado el plazo de protección que tenían fijado.

La cifra procede de un análisis de EL PERIÓDICO que cruza las fechas de finalización de la protección oficial con la lista de municipios tensionados, blindados ante el riesgo del incremento de precios en plena crisis de la vivienda. No se trata de pisos cuya calificación venza únicamente el año 2030, sino de viviendas que debían ir incorporándose progresivamente al mercado libre durante estos próximos años. El surgimiento de voces vecinales críticas con este bloqueo de la protección oficial es ya una realidad.

En el corto plazo, unas 6.700 viviendas tenían previsto agotar su protección durante este 2026, según ha confirmado el Departament de Territori de la Generalitat a este diario. Entre ellas están los 1.216 pisos de Badia del Vallès —ciudad catalana singular porque todo su parque de viviendas es de protección oficial— que deberían haber quedado libres el 6 de febrero de 2026. También hay promociones en barrios como Sant Martí, en Barcelona, y el Gornal, en L’Hospitalet de Llobregat, donde la mayoría de las viviendas debían perder la protección el próximo noviembre. Pese a haber alcanzado, o estar a punto de alcanzar, la fecha prevista, continuarán reguladas mientras sus municipios sigan declarados como zonas tensionadas.

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Recorte de una escritura de una vivienda de protección oficial de Badia del Vallès / Cedida

La principal consecuencia se da cuando el propietario quiere vender o alquilar. El inmueble no puede transmitirse por el precio que alcanzaría en el mercado libre, sino que debe respetar el importe máximo fijado por la Administración. El comprador, además, tiene que cumplir los requisitos establecidos para acceder a una vivienda protegida.

El cambio deriva de la Ley 11/2025 de medidas en materia de vivienda y urbanismo, aprobada por el Parlament el 18 de diciembre de 2025 con los votos favorables del PSC-Units, ERC, los Comuns y la CUP. La norma establece que las viviendas protegidas situadas en zonas tensionadas conservarán su calificación durante todo el tiempo que siga vigente esa declaración. La medida afecta también a pisos comprados y calificados mucho antes de la aprobación de la ley, aunque sus expedientes establecieran una fecha concreta para dejar de ser protegidos.

Esto no significa necesariamente que las viviendas mantengan la protección para siempre. Si el municipio deja de estar declarado como zona tensionada, podrá aplicarse de nuevo la fecha prevista en el expediente. El problema, según los vecinos afectados, es que la fecha de caducidad ha dejado de ser una certeza y ahora depende de una futura decisión administrativa. En los 271 municipios tensionados viven más de siete millones de personas, cerca del 90% de la población catalana. La lista incluye Barcelona, buena parte de su área metropolitana y las principales ciudades de Catalunya.

El conflicto ha ganado visibilidad a medida que las primeras promociones han alcanzado la fecha en la que debían quedar libres. Parte de los afectados ha creado la Plataforma Contra la Llei 11/2025, que reúne por ahora a medio centenar de vecinos y asegura que recibe nuevos contactos cada semana. La primera reunión se celebró esta primavera en Badia del Vallès, uno de los municipios con mayor presencia de vivienda protegida. Este julio, la plataforma trasladó su protesta hasta el Parlament, la misma institución que había aprobado la norma unos meses antes.

Entre sus integrantes hay propietarios de Badia, Barcelona, l’Hospitalet de Llobregat, Santa Coloma de Gramenet, el Prat de Llobregat, Girona y, en menor medida, Guissona. “Es una medida injusta. Nos han cambiado las reglas del juego”, sostiene Dorian Ros, presidente de la plataforma. Los afectados argumentan que compraron los pisos con unas condiciones determinadas: aceptaron durante décadas los límites de la protección oficial porque sabían que existía una fecha para su finalización.

Ahora, cuando intentan vender, descubren que la vivienda continúa sometida a un precio máximo y a diferentes trámites administrativos. El piso sigue siendo legalmente suyo, pero desde la plataforma resumen su malestar con una sensación compartida: “Sentimos que la casa no es nuestra”.

La organización rechaza que detrás de todas las ventas exista una intención especulativa. Entre los afectados hay familias que necesitan mudarse por trabajo, afrontar una separación, cambiar a una vivienda más accesible o utilizar parte de su patrimonio para hacer frente a los gastos de la jubilación o la dependencia. Una parte importante son personas mayores que compraron sus pisos hace 30 o 40 años y que consideran la vivienda el principal ahorro conseguido después de toda una vida de trabajo. “Aquí no hay fondos de inversión, fondos buitre ni especuladores. Somos familias trabajadoras”, defendieron durante su comparecencia ante el Parlament.

La plataforma exige que la prolongación de la protección no se aplique a las viviendas compradas antes de la entrada en vigor de la ley. Reclama, en definitiva, que se respete la fecha de caducidad que figuraba originalmente en cada expediente. La Generalitat y los defensores de la norma parten de un diagnóstico diferente. Catalunya dispone de un parque de vivienda asequible reducido y pierde pisos protegidos cada vez que una promoción agota su calificación y pasa al mercado libre. Mantener la protección permite conservar miles de viviendas a precios regulados.

El debate enfrenta así dos intereses difíciles de conciliar. La Administración quiere evitar que miles de viviendas asequibles pasen al mercado libre. Los propietarios denuncian que se han modificado las condiciones después de haber cumplido durante décadas con sus obligaciones. Las 6.700 viviendas cuya protección debía finalizar durante 2026 son el primer gran grupo afectado. Si los municipios mantienen su declaración de zona tensionada, la cifra acumulada llegará a 25.536 pisos antes de que termine 2030.

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