El mercado hipotecario español ha vuelto a centrar la atención de analistas y ciudadanos tras la publicación de los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Durante el primer trimestre de 2026 se iniciaron 6.602 ejecuciones hipotecarias en España, un 20,1% más que en el mismo período del año anterior. Del total de procedimientos, 6.275 corresponden a fincas urbanas y 327 a fincas rústicas.

La preocupación se concentra especialmente en la vivienda habitual. Las ejecuciones sobre residencias principales alcanzaron 3.328 procedimientos, la cifra más elevada para un primer trimestre desde 2022, lo que supone un incremento del 38,1% respecto al mismo periodo de 2025. El dato es significativo porque refleja que el repunte no afecta a segundas residencias o inmuebles de inversión, sino al hogar cotidiano de miles de familias españolas.

La paradoja de las cifras es que el aumento se produce justamente cuando el mercado hipotecario atraviesa uno de sus mejores momentos. En el primer trimestre de 2026 se firmaron 131.554 hipotecas sobre viviendas, la cifra más alta en 15 años y un 9,7% superior a la registrada un año antes. Para los expertos, ambos datos son las dos caras de una misma moneda: a mayor volumen de hipotecas concedidas, mayor es también la probabilidad estadística de que una parte de ellas derive en procedimientos de ejecución.

La evolución trimestral añade, además, un matiz importante: aunque las ejecuciones crecen un 20,1% en términos interanuales, el número de procedimientos iniciados descendió un 4,7% respecto al último trimestre de 2025, lo que sugiere una cierta moderación al cierre del ejercicio anterior.

Otro de los factores que explica el repunte es estructural: más del 40% de los procesos de ejecución hipotecaria tramitados en el primer trimestre del año tienen su origen en préstamos concedidos entre 2005 y 2008, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria. Casi dos décadas después del estallido de aquella crisis, siguen aflorando procedimientos vinculados a aquel ciclo expansivo, algo habitual en un indicador que refleja problemas acumulados durante años.

Las lecciones de aquella época tampoco cayeron en saco roto. En 2012, el Gobierno y las principales entidades bancarias pusieron en marcha el Código de Buenas Prácticas (CBP), un mecanismo que obliga a las entidades a ofrecer alternativas a los deudores en dificultades antes de ejecutar la hipoteca: reestructuración de la deuda, periodos de carencia, reducción del tipo de interés o incluso la dación en pago.

El principal indicador de las hipotecas variables ha encadenado cuatro meses al alza tras un largo período de estabilidad en torno al 2,2%, acercándose ahora al 3%. Cabe preguntarse si esta tendencia tiene relación directa con el aumento de las ejecuciones. La respuesta, según los expertos, es matizada.

La subida afecta a quienes tienen hipoteca variable, pero no de forma drástica. Un dato clave explica por qué: más del 60% de las hipotecas firmadas en los últimos años son a tipo fijo, lo que blindan a sus titulares de las oscilaciones del euríbor. La incidencia del alza de tipos sobre el conjunto de la cartera hipotecaria resulta, por tanto, limitada.

La distribución geográfica de las ejecuciones sigue la lógica de la densidad de población y de la actividad inmobiliaria. Andalucía lidera las certificaciones con 1.813 casos e igualmente las ejecuciones sobre vivienda con 1.226 inmuebles afectados. Le sigue Cataluña con 1.157 certificaciones y 906 viviendas, y la Comunitat Valenciana con 657 ejecuciones sobre vivienda. En el extremo opuesto, La Rioja registra tan solo 24 casos.

La ejecución hipotecaria es el primer paso de un proceso que puede derivar en la pérdida de la vivienda, pero no lo garantiza automáticamente. Los datos del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) son elocuentes: el número de lanzamientos practicados en 2025 fue de 25.540, un 11% menos que el año anterior. Esto es, mientras las ejecuciones suben, los desahucios efectivos caen, una tendencia que los expertos atribuyen precisamente a los mecanismos de protección como el Código de Buenas Prácticas.

Frente al repunte de las ejecuciones, el saldo vivo hipotecario —la deuda pendiente de amortizar por los hogares españoles— alcanzó los 521.517 millones de euros en abril de 2026, su mejor momento desde 2017, según el Banco de España. Para los analistas, este crecimiento no debe interpretarse como una señal de mayor vulnerabilidad, sino como una muestra de que el mercado hipotecario se está reactivando con sólidos fundamentos: las familias que piden hipotecas tienen empleo, ingresos estables y capacidad de pago.

La entrada en vigor de la Ley de Crédito Inmobiliario en 2019 también ha contribuido a reforzar la estabilidad del mercado, al establecer mayores exigencias de transparencia y protección al consumidor en la contratación de préstamos hipotecarios.

En definitiva, el aumento de las ejecuciones hipotecarias merece seguimiento y análisis, pero no justifica, por sí solo, el alarmismo. El mercado hipotecario español de 2026 dista mucho del de 2008 o 2014: hay más protección para los deudores, más hipotecas fijas y una concesión de crédito más responsable. El verdadero riesgo, advierten los expertos, está en malinterpretar los datos.

Fuente: El Periódico