La publicación conjunta de los datos sobre los precios de la vivienda de los últimos dos trimestres ha puesto sobre la mesa la información para analizar cómo han evolucionado los alquileres dos años después del tope al alquiler, una medida contemplada en la ley española de vivienda y aplicada en Catalunya en marzo de 2024 a 140 municipios (ampliados a 271 cuatro meses más tarde).

Los datos presentados recientemente por la secretaría de vivienda de la Generalitat señalan un encarecimiento de los alquileres del 4% en el último año, comparando los primeros trimestres, un crecimiento por encima del IPC (de entre el 2 y el 3%). Aun así, sus impulsores políticos se han congratulado porque el precio medio de los nuevos contratos, de 861 euros, es un 0,9% inferior al del primer trimestre de 2024, que reflejaba los precios inmediatamente previos a la limitación.

Hoy, el 28% de los municipios catalanes cuentan con un tope: juntos, albergan el 90% de la población. Y a pesar que hacen falta estudios científicos para analizar qué impacto ha tenido la regulación en el mercado del alquiler, los datos ya revelan algunas tendencias, como la divergencia entre los municipios limitados y los que no lo están.

La diferencia más grande es la evolución de precios desde el momento de aplicar el tope. Entre los alrededor de 2.000 contratos que se firman trimestralmente en los municipios sin capar (el Incasòl no muestra los pueblos con menos de cinco contratos trimestrales), los precios del alquiler han subido un 9,5% desde el primer trimestre del 2024, justo cuando se aprobó la medida.

En cambio, en los municipios donde sí se aplica el tope a los alquileres, los precios medios han bajado un 1,3%, teniendo en cuenta las 100.000 firmas anuales, de media. La cifra es negativa pero ligeramente superior a la de los primeros meses tras la limitación, cuando el precio era entre un 3% y un 5% inferior.

Ejemplo de esto es Barcelona, cuyos nuevos contratos son ahora un 4,7% más baratos que antes del tope, l’Hospitalet de Llobregat, con un descenso del 6,2% o, en menor medida, Girona, y Lleida, del 1,6% y 1,7%. No ha sido así en Sabadell y Terrassa: sus precios han subido un 7,2% y un 4,7% en dos años, respectivamente. Badalona ha protagonizado el encarecimiento más marcado entre las principales ciudades: ahora los alquileres cuestan un 11,4% más que en 2024.

Es menor, esto sí, la diferencia entre zonas tensionadas y no tensionadas en cuanto al crecimiento interanual de los alquileres, uno de los principales indicadores del mercado. En la mayoría de los municipios con datos, incluidos los que tienen capado el alquiler, han experimentado subidas de precio en los últimos doce meses. Aun así, también hay diferencias: los municipios regulados han subido un 3,7%, por debajo del 9,5% del resto de poblaciones, generalmente más pequeñas y rurales.

La bajada de precio no es la única métrica para medir hasta qué punto es útil una limitación como esta. Los detractores de la ley argumentan que, impidiendo subidas de precio, se desincentiva a los propietarios que arrienden sus pisos. Aquí es donde entra el segundo indicador: la oferta.

En realidad, no hay un único indicador de oferta. A menudo se miran los anuncios disponibles en portales o el número de contratos firmados trimestralmente, aunque esta cuenta ignora otras causas como una mayor duración de los contratos o la caída del alquiler de temporada.

En todo caso, el mercado del alquiler no se ha empequeñecido tras la ley de vivienda. Según los datos de las fianzas depositadas en el Incasòl, en todos los trimestres desde 2021 ha habido más altas que bajas, tanto en las zonas tensionadas como en las que no lo están. Es decir, se ha ampliado el número de hogares que, en conocimiento del insituto público, viven de alquiler.