В 2026-2030 годах в Москве планируют построить 7,3 млн кв. м офисов классов Prime, А и Б+. Заявленный объем почти втрое превышает показатель предыдущего пятилетнего периода. По оценке аналитиков CORE.XP, реализовать все проекты в заявленные сроки не удастся, поэтому фактический объем ввода окажется ниже.

Офисный рынок Москвы: предложение растет

В 2021–2025 годах в Москве было введено около 2,5 млн кв. м офисной недвижимости. Среднегодовой объем нового предложения составлял 505 000 кв. м, а в 2025 году достиг 717 000 кв. м. Одновременно доля свободных площадей опустилась до исторического минимума в 3,5%, а ставки аренды выросли на 40%, впервые опередив инфляцию.

На конец второго квартала 2026 года объем офисного рынка столицы в классах Prime, А, Б+ и Б- составил 19,9 млн кв. м. Доля свободных площадей выросла до 7%. За первое полугодие было введено 585 000 кв. м офисов, а объем спроса на аренду и покупку составил 523 000 кв. м. Рост вакантности связан с выходом на рынок новых бизнес-центров.

На 2026–2030 годы девелоперы заявили 7,3 млн кв. м новых офисов. Среднегодовой объем ввода по заявленным планам может составить около 1,5 млн кв. м — почти втрое больше показателя предыдущего периода. Активность девелоперов поддерживают сохраняющийся дефицит качественного предложения, рост арендных ставок и городские программы.

Городские программы заметно влияют на размещение деловой недвижимости. Из 7,3 млн кв. м заявленного строительства 3,8 млн кв. м приходится на проекты в рамках создания мест приложения труда (МПТ), масштабных инвестиционных проектов (МаИП) и комплексного развития территорий (КРТ). Еще 3,5 млн кв. м реализуются без участия этих механизмов.

МПТ и КРТ стимулируют появление деловой недвижимости рядом с жилыми кварталами и в районах, где раньше офисное строительство практически не велось. Новые объекты появляются не только в сложившихся бизнес-кластерах, но и в таких локациях, как Северный речной порт, Тульская, Хорошёво-Мнёвники, Очаково-Матвеевское и Волоколамское шоссе.

Проекты без поддержки городских механизмов по-прежнему преимущественно сосредоточены в сформировавшихся деловых районах и на прилегающих территориях.

Наибольший объем заявлен в Большом Сити без учета Москва-Сити. Крупные портфели также сосредоточены в Белорусско-Савёловском районе, на западе между ТТК и МКАД, в Москва-Сити, на севере столицы и в Рублёво-Архангельском.

В дальнейшем влияние МПТ и КРТ на расположение офисной недвижимости сохранится. Среди перспективных территорий CORE.XP выделяет Южный порт, Магистральные улицы и Коммунарку, где в рамках КРТ заявлено около 448 000 кв. м будущего строительства.

На восемь крупнейших девелоперов приходится более половины всего заявленного объема нового офисного строительства. Крупнейший портфель у Stone — 22 здания общей площадью 758 000 кв. м. На втором месте MR Group с 12 объектами и 717 000 кв. м, на третьем — «Новая Эра», у которой восемь проектов общей площадью 698 000 кв. м.

В портфеле «СберСити» семь зданий общей площадью 442 000 кв. м. FORMA заявила 13 объектов на 341 000 кв. м, GRANARD — шесть на 310 000 кв. м. «Донстрой» планирует построить три офисных объекта общей площадью 291 000 кв. м, «Страна Девелопмент» — четыре на 227 000 кв. м.

Stone и MR Group преимущественно развивают проекты в сформировавшихся деловых кластерах — Белорусско-Савёловском районе, Большом Сити и на западе Москвы между ТТК и МКАД. Девелоперы с жилой специализацией, в частности FORMA, «Донстрой» и GRANARD, чаще используют программы МПТ и КРТ, выходя в районы с пока менее развитым офисным рынком.

На первое полугодие 2026 года 62% заявленного объема офисного строительства, или 4,5 млн кв. м, еще не были реализованы. Оставшиеся 2,8 млн кв. м уже проданы или сданы в аренду либо строятся под конкретного заказчика.

Наибольший объем доступных площадей сосредоточен в Белорусско-Савёловском районе — 623 000 кв. м. На западном направлении между ТТК и МКАД свободно 597 000 кв. м, в Большом Сити без учета Москва-Сити — 575 000 кв. м, в Москва-Сити — 502 000 кв. м.

Степень реализации проектов заметно различается в зависимости от локации. Например, в Рублёво-Архангельском из 514 000 кв. м заявленной площади свободны 154 000 кв. м. На северном направлении между ТТК и МКАД ситуация обратная: из 517 000 кв. м реализовано лишь небольшое количество, а 483 000 кв. м остаются доступными.

Продажа остается основным способом реализации новых офисных проектов в Москве. На нее приходится 53% заявленного объема — около 3,9 млн кв. м. Большая часть этих площадей, 2,8 млн кв. м, будет предлагаться отдельными блоками или этажами, еще около 1 млн кв. м — целыми зданиями.

CORE.XP связывает такую модель с высокой стоимостью заемного финансирования и ростом себестоимости строительства. При дорогом кредитовании сдача объектов в аренду обеспечивает менее привлекательную для девелоперов доходность.

Только 8% будущих офисов, или 555 000 кв. м, планируется сдавать исключительно в аренду. Еще около 1,1 млн кв. м строится под конкретных заказчиков. Для 1,4 млн кв. м способ реализации пока не определен, а около 300 000 кв. м могут предлагаться как для аренды, так и для покупки.

Продажа небольшими блоками позволяет снизить стоимость входа для покупателей и расширить их круг. Однако такая схема увеличивает число собственников в одном бизнес-центре, усложняет управление объектом и сокращает объем площадей, доступных крупным корпоративным арендаторам.

До 2030 года в Москве может быть введено около 5,6 млн кв. м новых офисов — на 1,7 млн кв. м меньше заявленного объема. Причина — низкая готовность значительной части проектов: почти половина будущих объектов пока находится на стадии проектирования.

Еще 3,1 млн кв. м находятся в строительстве, а 600 000 кв. м уже готовы и имеют разрешения на ввод. Средний срок строительства офисного объекта в Москве составляет три-четыре года, поэтому перенос сроков реализации может существенно повлиять на итоговый объем предложения.

CORE.XP оценивает вероятность переноса сроков примерно для 30% заявленных проектов. Особенно заметные корректировки ожидаются в 2027–2029 годах: прогноз ввода на эти годы составляет 704 000 кв. м, 1,102 млн и 1,327 млн кв. м соответственно. Изначально девелоперы заявляли 1,114 млн, 1,603 млн и 2,028 млн кв. м. На 2030 год, напротив, аналитики ожидают 1,369 млн кв. м при первоначальном плане в 1,162 млн кв. м.

Участие в городских программах само по себе не гарантирует коммерческого успеха. По оценке CORE.XP, наибольшие шансы у проектов, которые усиливают уже сформировавшиеся деловые территории и обеспечивают удобный доступ к метро, качественную инфраструктуру и современные планировки. Для новых офисных районов ключевым вызовом станет формирование устойчивого спроса.

Аналитики International Investment отмечают, что расширение предложения приведет к более заметному расслоению рынка. Объекты в востребованных деловых локациях могут сохранять высокую ликвидность, тогда как проекты в районах с еще не сформировавшимся офисным спросом будут сильнее зависеть от темпов развития территории.

В целом перспективы офисного сегмента остаются позитивными, однако дальнейший рост будет менее однородным. Дополнительным фактором риска для инвестиций в московскую недвижимость остается геополитическая ситуация и связанные с ней угрозы.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment