"L'été fut magnifique", explique d'emblée Jean-Marc Delcroix, managing partner Christie's Real Estate Brussels. "Nous avons enregistré de très belles transactions alors qu'en général juillet et août sont des mois plutôt calmes." C'est surtout le marché des biens entre trois et cinq millions qui a bien fonctionné. "C'est plus complexe pour les biens entre un et deux millions", avoue l'agent immobilier. Va-t-on vers un nouveau record en 2026 alors que le précédent ne date que de 2025 avec 2 079 transactions résidentielles de plus d'un million dans notre pays, soit une progression de 27,3 % en un an ?

En ouvrant son deuxième bureau à Waterloo, Barnes joue, quant à elle, sur la proximité dans une ville très dynamique : "C'est l'occasion pour nous de reprendre des parts de marché sur Rhode-Saint-Genèse. À Waterloo, on est plus sur de l'acquisition que sur de la location, contrairement à ce qui se passe à Bruxelles."

En tant que notaire honoraire, Frédérique Pauporté suit très attentivement les étapes des dossiers. "Aujourd'hui, l'agent immobilier est devenu indispensable, tant les dossiers se sont complexifiés. Même un professionnel a du mal à suivre tant des renseignements urbanistiques apportés à un moment de la transaction peuvent changer en cours de route, alors que le bien n'a pas bougé d'un iota. Et la régionalisation de la matière ne facilite pas les choses. D'où l'importance d'avoir une bonne équipe, où chaque collaborateur vient avec ses compétences propres. Chez nous, ils viennent d'univers différents avant de se former pleinement au métier d'agent immobilier. Un agent doit être capable d'expliquer le dossier, répondre à toutes les questions de l'acheteur. Et aussi être capable de repérer les farfelus. Ainsi Barnes dispose d'une liste noire qui regroupe l'ensemble des personnes qui nous ont posé des problèmes. Je ne comprends d'ailleurs pas bien quelles sont leurs motivations à faire perdre leur temps au vendeur et à l'agent immobilier."

Si la localisation reste donc un critère dans le choix d'une habitation, pour les biens de luxe, une adresse ne suffit plus à justifier le prix. "Les acheteurs veulent un bien de qualité, une finition soignée et intemporelle, un cadre de vie ainsi que des performances énergétiques : panneaux solaires, pompes à chaleur… Le chauffage par le sol devient un critère demandé. Et si en plus il permet de refroidir c'est encore mieux car l'airco fait l'objet de discussions, avance Jean-Marc Delcroix. Les amateurs se renseignent de plus en plus sur le PEB. Même si ces acheteurs potentiels ont les moyens de payer des charges élevées pour l'énergie de leur habitation, ils sont sensibilisés aux questions environnementales."

Cela ne veut pas dire qu'ils ne sont pas prêts à faire des travaux pour arriver aux meilleures normes énergétiques. "Mais ils le font aujourd'hui en connaissance de cause. Cela signifie que si un bien intéresse un amateur, nous devons faire trois ou quatre visites avec des entrepreneurs. Cela prend du temps mais, intellectuellement, c'est intéressant car on apprend beaucoup. En fait, nous faisons moins de visites par bien car les candidats se renseignent mieux en amont mais s'il y a un intérêt pour le bien, on doit y retourner plusieurs fois. Les amateurs visitent moins mais mieux. Ils prennent aussi plus de temps pour comparer mais lorsqu'ils trouvent le bien qui correspond vraiment à leurs attentes, ils se décident souvent très rapidement."

Une tendance : les frontières entre Régions s'estompent. "La fiscalité est différente entre les trois Régions : absurde. Mais cela incite les gens à envisager de franchir la frontière. Entre le Prince d'orange et Rhode-Saint-Genèse par exemple, il n'y a que quelques minutes en voiture et la fiscalité est plus favorable en Flandre", remarque Jean-Marc Delcroix.

En matière notariale, cette régionalisation a des conséquences aussi, comme le rappelle Marc Van Beneden. "Les taux des donations varient aussi selon la Région. Si vous avez un bien en Wallonie mais que vous êtes domicilié en Flandre, au moment de votre décès, c'est la Flandre qui touchera le jackpot. On constate que systématiquement, elle réévalue la valeur des biens par rapport aux banques de données de notaires. Et si l'administration flamande le fait maintenant, on peut supposer que les autres administrations régionales feront de même prochainement."

Malgré cette évolution qui ne fait pas les affaires des propriétaires, la Belgique reste cependant un paradis par rapport à la France. "La solution de la donation reste la plus efficace en cas de bien exceptionnel. On peut le faire par tranches, à condition évidemment de rester vivant sur la durée de la donation. En agissant par tranches de donation, cela permet de payer un minimum. La Belgique compte de très nombreuses règles mais l'ingénierie permet de les contourner", conclut le notaire.