• Wartość lipcowych transakcji na rynku nieruchomości komercyjnych wyniosła 74,4 mld dolarów.
• Centra danych odpowiadały za 33,8 mld dolarów, czyli ponad 45 proc. całego wolumenu.
• Bez transakcji dotyczących centrów danych rynek urósłby rok do roku tylko o 1 proc.
• Wartość transakcji w tym segmencie zwiększyła się rok do roku o 1911 proc.
• Popyt na centra danych pozostaje wysoki mimo szybkiego przyrostu nowej podaży.

Wartość transakcji na amerykańskim rynku nieruchomości komercyjnych (CRE) osiągnęła w lipcu 2026 r. 74,4 mld dolarów. To najwyższy miesięczny wynik od 2005 r. i o 78 proc. więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku - wynika z danych MSCI Real Capital Analytics przytaczanych przez Bisnow.

Za znaczną część tego wyniku odpowiadały centra danych. Transakcje w tym segmencie miały wartość 33,8 mld dolarów, a więc stanowiły ponad 45 proc. całego lipcowego wolumenu CRE.

Jak zwraca uwagę Bisnow, po wyłączeniu centrów danych wartość transakcji na całym rynku zwiększyłaby się rok do roku zaledwie o 1 proc.

Skala różnicy jest widoczna również w dynamice poszczególnych segmentów. Wartość transakcji dotyczących centrów danych wzrosła rok do roku o 1911 proc. Jednocześnie transakcje portfelowe i na poziomie całych podmiotów zwiększyły się o 376 proc.

The Real Deal zwraca uwagę, że za wyjątkowo wysokim wynikiem całego rynku stoją przede wszystkim duże transakcje w sektorze centrów danych. Jedną z najważniejszych było sfinalizowane w lipcu przejęcie Aligned Data Centers przez konsorcjum obejmujące Artificial Intelligence Infrastructure Partnership, MGX oraz Global Infrastructure Partners należące do BlackRock.

Przejęcie Aligned Data Centers zostało zamknięte 21 lipca. Wartość przedsiębiorstwa w ramach transakcji określono na około 40 mld dolarów. Konsorcjum przejęło 100 proc. udziałów od prywatnych funduszy infrastrukturalnych zarządzanych przez Macquarie Asset Management i ich partnerów inwestycyjnych.

Jak podaje Reuters, po sfinalizowaniu przejęcia inwestorzy zobowiązali się dodatkowo przeznaczyć 5 mld dolarów na rozwój Aligned Data Centers. Spółka dysponuje portfelem obejmującym 51 kampusów oraz ponad 6,4 GW działających i planowanych mocy.

Lipcowy skok aktywności nie oznacza jednocześnie, że wszystkie części rynku nieruchomości komercyjnych rosły w podobnym tempie. Według danych przytaczanych przez Bisnow wartość transakcji dotyczących nieruchomości przemysłowych wyniosła około 9 mld dolarów i pozostała na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego. Sprzedaż mieszkań wielorodzinnych spadła o 16 proc., a nieruchomości handlowych o 13 proc.

Inaczej wyglądała sytuacja na rynku biurowym. Wartość sprzedaży biurowców w centrach miast wzrosła o 48 proc. rok do roku, do 2,2 mld dolarów. W przypadku biur podmiejskich było to 5,5 mld dolarów, o 28 proc. więcej niż rok wcześniej. Wartość transakcji hotelowych zwiększyła się o 61 proc., a w segmencie senior housing o 55 proc.

W szerszej perspektywie wzrost aktywności jest jednak wyraźnie mniejszy niż sugeruje sam lipcowy wynik. W ciągu 12 miesięcy MSCI odnotowało transakcje o łącznej wartości 654 mld dolarów, co oznacza wzrost o 34 proc.

Dane dotyczące rynku najmu i budowy centrów danych wskazują, że zainteresowanie inwestorów towarzyszy wysokiemu popytowi na samą infrastrukturę. Według opublikowanego 11 sierpnia raportu JLL poziom pustostanów w północnoamerykańskich centrach danych utrzymuje się na poziomie około 1 proc. Firma zakłada, że dostępność powierzchni może pozostać bliska zeru do 2028 r.

JLL szacuje jednocześnie, że w Ameryce Północnej w budowie znajduje się ponad 66 GW mocy centrów danych. Aż 77 proc. powstaje na nowych, rozwijających się rynkach. W pierwszej połowie 2026 r. absorpcja osiągnęła rekordowe 25 GW - dwukrotnie więcej niż rok wcześniej i pięciokrotnie więcej niż dwa lata wcześniej.

Podobny obraz przedstawiają dane CBRE. Firma podaje, że w I kwartale 2026 r. zasoby centrów danych w Ameryce Północnej zwiększyły się rok do roku o 33 proc., ale mimo tak dużego przyrostu podaży wskaźniki pustostanów na najważniejszych rynkach osiągały rekordowo niskie poziomy. W północnej Wirginii wynosiły 0,3 proc., w Atlancie 1 proc., w Dallas-Fort Worth 1,8 proc., a w Chicago 2,2 proc.

CBRE wskazuje również na dalsze zainteresowanie kapitału tym segmentem.

Ponad połowa inwestorów objętych badaniem firmy deklarowała zamiar zwiększenia w 2026 r. alokacji kapitału w centra danych nawet o 10 proc., natomiast 55 proc. respondentów planowało zwiększyć aktywność zakupową o ponad 10 proc. Najczęściej wskazywanym ograniczeniem dla dalszego rozwoju pozostaje dostępność energii.

MSCI zwraca uwagę, że wraz ze wzrostem skali inwestycji zmienia się również sposób finansowania i obrotu centrami danych. Obok przejęć całych operatorów coraz częściej pojawiają się transakcje pojedynczymi aktywami, joint ventures, współinwestycje oraz struktury przeznaczone do utrzymywania ustabilizowanych obiektów.

Według MSCI wartość inwestycji funduszy zamkniętych w centra danych - liczona łącznie w ramach infrastruktury, nieruchomości i private equity - wynosiła na koniec III kwartału 2025 r. 122 mld dolarów. Szacowana wartość ukończonych inwestycji, których budowę rozpoczynano w danym okresie, wzrosła globalnie z około 60 mld dolarów na początku 2020 r. do około 340 mld dolarów w 2025 r.

Jednocześnie rynek staje się bardziej geograficznie zróżnicowany. MSCI przypomina, że Stany Zjednoczone odpowiadały za około połowę globalnej wartości transakcji pojedynczymi aktywami centrów danych w latach 2015-2019. W ostatnich latach udział ten zmniejszył się do około jednej trzeciej wraz ze wzrostem aktywności w Chinach, Japonii, Europie oraz na nowych rynkach azjatyckich.

MSCI - globalny dostawca indeksów, danych i narzędzi analitycznych dla sektora finansowego. Poprzez platformę MSCI Real Capital Analytics monitoruje m.in. transakcje, ceny, przepływy kapitału i aktywność inwestorów na światowym rynku nieruchomości komercyjnych.

Aligned Data Centers - operator i deweloper centrów danych z siedzibą w Teksasie. Po sfinalizowanym w lipcu 2026 r. przejęciu spółka należy do konsorcjum AIP, MGX i Global Infrastructure Partners. Jej portfel obejmuje 51 kampusów i ponad 6,4 GW działających oraz planowanych mocy.

BlackRock - globalna firma zarządzająca aktywami. W transakcję Aligned Data Centers jest zaangażowana poprzez Global Infrastructure Partners, które BlackRock przejął w 2024 r.

MGX - spółka inwestycyjna z Abu Zabi koncentrująca się na sztucznej inteligencji i zaawansowanych technologiach. Jest jednym z członków konsorcjum, które przejęło Aligned Data Centers.

JLL - międzynarodowa firma świadcząca usługi doradcze i inwestycyjne na rynku nieruchomości, prowadząca również badania rynku centrów danych.

CBRE - globalna firma świadcząca usługi i doradztwo w sektorze nieruchomości komercyjnych. Publikuje m.in. cykliczne analizy podaży, popytu, pustostanów i aktywności inwestycyjnej na rynku centrów danych.