В последние годы регулирование оценки развивается в сторону более единых требований к процессу, методике и содержанию отчетов. Однако эксперты считают, что ключевое значение имеет не количество формальных правил, а возможность проверить результат.

"Оценка государственной собственности - это особая область, потому что здесь стоимость становится не только экономическим показателем, но и частью публичного решения. Когда речь идет о государственном или муниципальном имуществе, возникает вопрос, насколько обоснованно государство распоряжается принадлежащим ему активом", - говорит доцент кафедры математики и анализа данных Финансового университета при правительстве РФ Анна Овсянникова.

В Росимуществе обращают внимание на качество отбора исполнителей. При закупке оценочных услуг низкая цена предложения могла давать преимущество компании, которая при этом не обладала достаточными ресурсами, опытом и квалификацией для сложной работы. Поэтому развитие регулирования идет в том числе в сторону дополнительных требований к организациям, работающим с федеральным имуществом.

Генеральный директор Ashtons International Realty Андрей Посаков отмечает, что при оценке государственного имущества речь идет не только об оценке стоимости, но и обоснованности решений по распоряжению публичными активами.

Наиболее заметно проблема проявляется при оценке уникальных объектов. Для специализированного имущественного комплекса, объекта инфраструктуры или исторического здания сопоставимых сделок может не быть.

"В таких случаях формальное применение сравнительного подхода способно привести к искажению результата. Существенную роль приобретают другие подходы, а также профессиональное обоснование выбранной методики", - говорит Посаков.

Требования к процессу, методике и содержанию отчетов постепенно становятся едиными

Член Ассоциации Гильдии риэлторов России Юннеса Смердова обращает внимание, что государственный объект нередко имеет ограничения использования, социальную функцию или историческую ценность. Такие особенности сложно уложить в стандартную модель оценки коммерческой недвижимости.

Еще сложнее оценивать нематериальные активы. Государственная организация может владеть программным обеспечением, технологией, патентом, товарным знаком или базой данных, но наличие самого объекта еще не означает, что права на него четко оформлены и могут использоваться.

"Для оценки таких активов принципиально важно понимать не только их экономическую стоимость, но и юридическую природу соответствующих прав: кому они принадлежат, на какой территории и на какой срок действуют, каким образом оформлены и защищены", - объясняет председатель Центра по интеллектуальной собственности при омбудсмене Москвы Борис Герасин.

Член рабочей группы ТДК "Интеллектуальная собственность" Минэкономразвития России Ильдар Шайхутдинов отмечает, что собственники нередко сами не осознают ценность имеющихся нематериальных активов. Это могут быть технологии производства, конструкторская документация, рецептуры, технологические карты или базы данных.

"Первая задача - понять, что именно мы собираемся оценивать. В нашей практике мы сначала помогаем компании выявить такие объекты, оформить права на них и только после этого передаем их профессиональному оценщику", - говорит он.

Не менее важно связать стоимость с реальной экономикой. "Если мы говорим, что технология стоит несколько миллиардов рублей, должно быть понятно почему. Она уже приносит выручку? Есть продажи, клиенты, рынок? Какой экономический эффект она дает? Защищены ли права на нее?" - перечисляет Шайхутдинов.

Развитие регулирования постепенно упирается в вопрос о балансе между единообразием требований и профессиональной автономией оценщика.

В Росимуществе "РГ" сообщили, что действующая методология позволяет учитывать объективные особенности конкретного объекта и самой сделки. Такие особенности не должны становиться способом произвольно увеличить или уменьшить результат, однако они необходимы там, где абстрактная рыночная модель не отражает экономического содержания конкретной ситуации.

"Современное регулирование не сводит работу оценщика к одной универсальной формуле. Это дает возможность учитывать специфику конкретного объекта, но одновременно делает особенно важным профессиональное обоснование выбранной методики", - считает Овсянникова.

По мнению Посакова, полезнее не закреплять единственный метод для каждого вида имущества, а формировать понятные критерии выбора: когда лучше работает сравнительный подход, когда доходный или затратный, а когда конкретный метод объективно неприменим.

Дальнейшее развитие системы эксперты связывают прежде всего с повышением прозрачности данных и возможностью проверить расчеты.

Росимущество также выступает за усиление ответственности оценщиков, но без избыточного формализма. Важен не отчет сам по себе, а результат, который позволяет принимать обоснованные решения по управлению имуществом.

Особенно важен такой баланс по мере роста роли нестандартных и нематериальных активов. Государственная собственность сегодня - это не только земля, здания и оборудование, но и технологии, права и результаты интеллектуальной деятельности.

"Главный критерий качественной оценки государственного актива прост: из отчета должно быть понятно не только, сколько стоит имущество, но и почему получилась именно эта величина", - резюмирует Овсянникова.