Sputnik Казахстан

media@sputniknews.com

+74956456601

MIA „Rossiya Segodnya“

Ануар Маратов

Ануар Маратов

Sputnik Казахстан

media@sputniknews.com

+74956456601

MIA „Rossiya Segodnya“

1920

1080

true

1920

1440

true

1920

1920

true

Sputnik Казахстан

media@sputniknews.com

+74956456601

MIA „Rossiya Segodnya“

Ануар Маратов

недвижимость, казахстан, экономика , инвестиции

Подписаться

Ануар Маратов

АСТАНА, 29 сен - Sputnik. Данные самого популярного в Казахстане сайта для купли-продажи и аренды недвижимости "Крыша" позволяют посмотреть на рынок страны на длинном временном отрезке.

В июле 2014 года квадратный метр жилья в Астане стоил 359 777 тенге, что при курсе 182 тенге за доллар составляло $1970. В сентябре 2026 года цена достигла 615 200 тенге за квадратный метр. При курсе 447,74 тенге за доллар это $1374. Получается, за этот период цена квадратного метра в тенге выросла примерно на 71%, однако в долларовом выражении снизилась на 30%.

Если вы покупаете квартиру, чтобы сдавать, то вам будут интересны следующие данные. Аренда однокомнатной квартиры на левом берегу недалеко от центра в Астане в 2014 году стоила от 120-130 тысяч тенге ($600-650), а в 2026 году - от 240-250 тысяч тенге ($540-550). Немного дороже выходит в Алматы.

В Алматы разница на более длинном временном отрезке ещё заметнее. В феврале 2008 года квадратный метр жилья стоил 319 090 тенге, или $2623 при курсе 121,65 тенге за доллар. В сентябре 2026 года цена достигла 791 930 тенге за квадратный метр. При курсе 445,66 тенге за доллар это около $1777.

Получается, в тенге стоимость квадратного метра выросла примерно на 148%, то есть почти в 2,5 раза. При этом в долларовом выражении жильё стало дешевле на 32%.

Именно на эту разницу между номинальным ростом цен и реальной стоимостью актива обращает внимание экономист Ануар Нуртазин.

"Недвижимость в Казахстане не растёт в цене, она падает и падает медленнее, чем покупательская способность тенге", - заявил Нуртазин.

По его словам, происходящее связано прежде всего с несколькими периодами резкого ослабления национальной валюты.

"Это по итогам финансового кризиса, консолидированного 2007/2008 года, который у нас отразился в 2008/2009 году, по итогам санкционного противостояния 2014 года, по итогам введения плавающего курса тенге и обвала 2022 года на фоне геополитического шторма, геоэкономического противостояния.

Каждый раз рынок недвижимости реагирует одинаково: продавцы механически поднимают цену в тенге, чтобы просто сохранить прежнюю долларовую стоимость актива, но каждый раз недооценивают масштаб падения покупательной способности в реальном выражении, и актив теряет стоимость", - сказал эксперт.

На первый взгляд, данные могут говорить в пользу недвижимости. Но если использовать доллар как условную единицу сравнения, динамика меняется. В Астане квадратный метр потерял около $596 своей стоимости, а в Алматы — около $846.

При этом сравнение в долларах не означает, что именно доллар является единственным правильным показателем доходности. Однако оно позволяет отделить рост номинальной цены в тенге от изменения стоимости недвижимости относительно иностранной валюты.

Нуртазин считает, что при оценке недвижимости как инвестиционного актива необходимо учитывать именно этот фактор.

"Если говорить про доходность недвижимости, особенно в долларах, это не инвестиция, это управляемое обесценивание своего капитала, который ещё поддерживается благодаря очень мягкой налоговой политике Казахстана", - сказал экономист.

Он привел в пример Францию, где налоги на второе-третье жилье высокие, и накапливание пула недвижимости невыгодно.

Ещё одним фактором, который экономист связывает с ростом цен, он называет доступность льготного кредитования.

По его мнению, увеличение объёма ипотечного кредитования прежде всего стимулирует спрос, тогда как предложение жилья не может увеличиваться такими же темпами.

"Ипотека стимулирует спрос. При повышении спроса предложение не изменяется. Равновесие между спросом и предложением смещается просто в более высокие цены и всё. То есть ипотека не решает вопрос, ипотека делает жильё недоступнее", - сказал Нуртазин.

По словам Нуртазина, дешёвое кредитование в итоге может приводить не столько к расширению предложения жилья, сколько к удорожанию уже существующего фонда.
"Это классический эффект, когда доступность кредита растёт быстрее, чем количество квадратных метров", - заявил эксперт.

При этом на рынок недвижимости двух крупнейших городов страны влияет и миграция населения. Астана и Алматы продолжают концентрировать рабочие места и финансовые потоки, что поддерживает спрос на жильё.

Одним из аргументов в пользу покупки квартиры для инвестиционных целей традиционно является защита сбережений от ослабления тенге. Действительно, приведённые данные показывают, что номинальная стоимость квадратного метра в тенге за рассматриваемые периоды значительно выросла. Однако это не означает аналогичного роста реальной стоимости самого актива.

Нуртазин признаёт, что недвижимость может использоваться как определённая защита от ослабления национальной валюты, но не считает её эффективным способом увеличения капитала.

"Конечно, некоторые будут говорить, что это защитный инструмент против дальнейшей девальвации, ослабления национальной валюты, которая падает медленно, но это слабый инструмент, назовём это так".

По его мнению, особенно важно разделять покупку собственного жилья и приобретение квартир исключительно ради инвестиций.

"И, разумеется, наверно, необходимо иметь собственное жильё, там, где ты живёшь. А второе и третье жильё, ну, это не то, что нужно".

Сам по себе рост цены квартиры в тенге ещё не свидетельствует о получении инвестиционного дохода. Важны также инфляция (10% в 2026 году в Казахстане), изменение курса тенге, расходы на содержание объекта, налоги, стоимость ремонта, потенциальная арендная доходность и цена последующей продажи.

Поэтому квартира для собственного проживания и квартира, приобретаемая исключительно как инвестиционный актив, - это разные финансовые решения.

Сам Нуртазин предлагает не рассчитывать на недвижимость как на инструмент быстрого увеличения капитала.

"Это "хэдж" против тенге, это может быть, но это не способ разбогатеть точно. То есть не надо заходить на этот рынок с ожиданием какой-то инвестиционной доходности. То есть вы будете только терять деньги. И это не обеспечит и не гарантирует вам ничего на пенсии", - резюмировал Нуртазин.

С другой стороны, международный эксперт рынка инвестиций и недвижимости Лев Тетин считает, что оценивать инвестиционную привлекательность жилья только через изменение цены квадратного метра в тенге или долларах недостаточно. По его словам, многое зависит от выбранной стратегии, объекта и компетенций самого инвестора.

"Если сравнивать инвестиционную привлекательность двух стратегий: стратегия номер один — положить на депозит, и стратегия номер два — купить жилую недвижимость, с точки зрения для последующего возврата инвестиций, то, конечно же, на сегодняшний день они практически идентичны за некоторыми исключениями", - сказал Тетин.

По словам эксперта, сейчас ставки по депозитам находятся примерно в диапазоне 16–20% годовых в зависимости от банка и тарифа. При этом инвестиции в жилую недвижимость могут давать сопоставимую или более высокую доходность, но только при правильном выборе объекта.

"Естественный прирост стоимости жилой недвижимости, если вы заходите в начале проекта и реализуете её на период ввода в эксплуатацию, то средняя доходность составляла 25—30%. Как правило, это распределялось в диапазоне полутора лет. Если 30% возьмём максимальное значение, делим на полтора, то это также около 20% годовых", - пояснил Тетин.

Однако, по мнению эксперта, в 2026 году инвестировать в недвижимость стало сложнее.

"Инвестировать сейчас и получать доходность могут только профессионалы. Это связано с тем, что ряд проектов не имеют ликвидности, не имеют потенциала для инвестиций", — отметил он.

Если покупать квартиру для сдачи в аренду, то, по оценке Тетина, средняя доходность такой стратегии составляет 6–9% в тенге.

"Если мы говорим о средних показателях рынка, то средние показатели рынка доходности следующие: вы покупаете квартиру, допустим, однокомнатную, делаете в ней ремонт, и в итоге ваша доходность потенциально составляет, если вы возвращаете свои инвестиции посредством арендных платежей, ваша доходность составляет от шести до девяти процентов в тенге", — сказал эксперт.

Другой вариант — купить квартиру на начальной стадии реализации проекта и затем перепродать. В этом случае, по словам Тетина, доходность может составлять около 20% годовых. Ещё одна стратегия — "флиппинг", когда инвестор делает ремонт и перепродаёт объект. Здесь эксперт оценивает потенциальную доходность в 25–30% годовых при соблюдении необходимых условий.

"Купили так называемый "флиппинг", сделали ремонт и перепродали. Цель этого действия — сформировать добавочную стоимость за счёт ремонта дополнительных там 5—10%, которые вы заработаете сверху. В итоге ваша доходность в этой ситуации может привести к конечному годовому доходу 25—30%", — отметил Тетин.

При этом эксперт подчёркивает, что высокая потенциальная доходность связана с необходимостью хорошо разбираться в рынке.

"Инвестировать лучше туда, где вы больше разбираетесь. Если вы не разбираетесь в недвижимости, не разбираетесь в тонкостях, соответственно, вам проще положить деньги на депозит. Если же вы обладаете компетенциями, которые позволяют вам зарабатывать больше, по-прежнему жилая недвижимость обладает нужным инвестиционным потенциалом", — сказал Тетин.

Отдельно эксперт выделяет риски выбора конкретного объекта. Неправильная локация, качество застройщика, планировка, этаж и момент входа в проект могут привести к тому, что квартиру будет сложно продать без убытка.

"Рисков очень много, и сейчас настало время профессионалов. Если вы не имеете, не обладаете нужными компетенциями, то (...) возрастает риск не вернуть свои деньги. Более того, вы можете и потерять часть своих инвестиций, продав свой актив с дисконтом", — заявил он.

Тетин не видит сейчас признаков устойчивого падения цен на жильё. По его словам, средняя стоимость квадратного метра в Казахстане в 2025 году выросла примерно на 16%, а в Астане и Алматы — на 21–22%. В 2026 году, по его оценке, рост может составить около 15–16%.

"Если мы рассматриваем долгосрочный тренд жилой недвижимости в Казахстане, то он будет однозначно положительный. Недвижимость, жилая недвижимость будет от года к году дорожать", — сказал эксперт.

Он добавил, что цены на недвижимость могут снизиться при каких-либо "аномальных явлениях" по примеру стихийных бедствий, но даже в таких случаях падение стоимости будет краткосрочным, и цена все равно начнет снова расти.

"Поэтому, если мы говорим на стабильном рынке или в текущей ситуации, то нет прецедента или нет основания для того, чтобы цена корректировалась с точки зрения снижения, падала. Да, мы видим, что застройщики начинают предлагают различные акции на сегодня, там и 10% скидка, и 15%, и в некоторых случаях даже 20. Но ещё раз: это краткосрочные вещи, и надо посмотреть вообще, насколько, от какой цены они делают эту скидку. Практика показывает, что скидку они делают от базово завышенной стоимости", - заявил эксперт.

Тетин также считает, что говорить о критическом падении спроса сейчас не стоит. В качестве примера он приводит 35 807 сделок с жильём в августе 2026 года и отмечает, что динамика сделок в последние годы в целом повторяет сезонный тренд: спрос на сегодня стабилен, несмотря на небольшой объём льготных ипотек.