Wer in Zürich eine Wohnung kaufen will, braucht inzwischen weit mehr als ein gutes Einkommen. Während viele internationale Immobilienmärkte nach Jahren steigender Zinsen abgekühlt sind, klettern die Preise in der Schweizer Wirtschaftsmetropole weiter.

Im neuen „Global Real Estate Bubble Index 2026“ der UBS weist Zürich unter 23 untersuchten Großstädten das höchste Blasenrisiko auf. Dahinter folgen Tokio und Miami. Auch zwei deutsche Städte sind vertreten.

Der UBS-Bericht zur Gefahr einer Immobilienblase im Überblick:

Hinzu kommt ein struktureller Vorteil der Stadt: Zürich zieht internationale Fachkräfte an, besonders aus Technologiebranchen und dem Umfeld künstlicher Intelligenz. Der Schweizer Tagesanzeiger verweist darauf, dass Standortqualität und Zuwanderung die Nachfrage nach Wohnraum zusätzlich antreiben.

Doch Einkommen allein erklären die Preise längst nicht mehr. Wie die Neue Zürcher Zeitung (NZZ) unter Berufung auf UBS-Ökonom Maciej Skoczek schreibt, verschiebt sich der Käuferkreis.

Aktiengewinne, Boni und große Vermögen ermöglichen Käufe, die für Haushalte mit normalen Erwerbseinkommen kaum noch erreichbar sind.

Besonders deutlich wird die Entkopplung bei den Mieten. In Zürich entspricht der Kaufpreis einer Wohnung laut UBS im Schnitt etwa 46 Jahresmieten. Für Investoren bedeutet das ausgesprochen niedrige laufende Renditen. Dass dennoch gekauft wird, funktioniert vor allem dann, wenn Anleger auf dauerhaft niedrige Finanzierungskosten und weiter steigende Immobilienwerte vertrauen.

Vor allem zeigt sich dort, was steigende Zinsen bewirken können: Seit den Höchstständen sind die realen Eigenheimpreise in Frankfurt und München laut NZZ um rund ein Viertel gefallen.

Während sich die zuvor stark überhitzten deutschen Märkte also spürbar korrigiert haben, steigen die Preise in Zürich weiter. Genau dieser Gegensatz macht die Schweizer Metropole im internationalen Vergleich so auffällig.

UBS-Ökonom Matthias Holzhey nennt die gegenwärtigen Preise laut NZZ eine „Schönwetterbewertung“. Kritisch könnte es werden, wenn die langfristigen Schweizer Zinsen deutlich steigen.

Holzhey hält in einem solchen Szenario sogar Preisrückgänge von rund 20 Prozent für denkbar, damit das Verhältnis zwischen Kaufpreisen und Mieten wieder näher an langfristige Durchschnittswerte rückt.

Für selbstnutzende Eigentümer wäre ein solcher Rückgang nicht automatisch dramatisch. Wer seine Finanzierung tragen kann und nicht verkaufen muss, erlebt zunächst lediglich einen Wertverlust auf dem Papier. Größer wäre das Risiko für hoch bewertete Neubauprojekte und Investoren, deren Rechnung nur bei dauerhaft steigenden Preisen aufgeht.

Zürichs Problem ist damit nicht, dass Wohnraum plötzlich unattraktiv geworden wäre. Im Gegenteil: Gerade die außergewöhnliche Attraktivität der Stadt hält die Nachfrage hoch. Doch je stärker Preise von Einkommen und Mieten davonlaufen, desto empfindlicher wird der Markt, wenn das billige Geld irgendwann nicht mehr billig ist.