La penetración es reducida, pero las ventajas explican el interés. Juan Antonio Gómez-Pintado, presidente de Vía Ágora, calcula que en una obra estándar de 20 meses una correcta planificación puede recortar entre cinco y seis meses, y todavía más si se llevan a fábrica estructura, fachada, baños, cocinas o terrazas.

La razón es que parte del edificio puede fabricarse mientras avanzan los trabajos en el solar. Juan Manuel Borrás, director de Operaciones de Culmia, coincide: "Dependiendo de los elementos incorporados, podemos hablar de ahorros de varios meses frente a una construcción convencional". Para el promotor significa terminar antes, reducir costes indirectos y adelantar la venta o puesta en alquiler.

Se fabrican prácticamente terminados en una planta, con sanitarios, revestimientos e instalaciones, y después se transportan y colocan dentro del edificio

Grandes paneles de la envolvente exterior se producen en fábrica con medidas y acabados definidos y después se montan sobre la estructura del edificio

Parte de las conducciones de electricidad, fontanería, ventilación o climatización puede agruparse en módulos fabricados previamente y conectarse después en el edificio. Será una de las futuras innovaciones

Los tramos de escalera pueden fabricarse como piezas estructurales en planta y colocarse posteriormente mediante grúa, en lugar de ejecutarlos completamente en obra

La estructura del balcón o terraza puede salir terminada de fábrica y posteriormente instalarse en el edificio

Si el modelo permite ganar meses y reducir incertidumbre, ¿por qué no se ha generalizado? La primera respuesta está en el diseño. "La manera de diseñar un edificio cambia. El arquitecto habitual y el promotor no saben hacerlo todavía y ese cambio de paradigma cultural es una de las resistencias al cambio", sostiene Pinto. Gómez-Pintado lo expresa de otra manera: no se puede "diseñar un edificio como si fuera a ejecutarse de manera tradicional y decidir industrializarlo cuando ya está todo definido". Fabricante, arquitecto, ingeniería, constructora y promotor deben entrar antes en el proceso.

Ahí aparece otro cuello de botella: la estandarización. Si cada baño o fachada tiene que rediseñarse para una única promoción, buena parte de la ventaja industrial desaparece. Gómez-Pintado sitúa el punto a partir del cual un baño empieza a ser competitivo alrededor de las 50 unidades, siempre que haya pocas tipologías, mientras que en fachadas identifica un umbral en torno a 2.000 metros cuadrados.

La utilización de las fábricas tampoco es homogénea. Lignum Tech, empresa que desarrollada fachadas y baños industrializados, asegura trabajar aproximadamente al 65% de su capacidad y calcula que, con dos turnos y su nueva línea, podría producir 5.000 baños y 175.000 metros cuadrados de fachadas al año.

Ávita está en el otro extremo: afirma que su fábrica de Aranda de Duero funciona al 100%, con capacidad para más de 2.500 viviendas anuales, y prevé elevarla a 3.200 a comienzos de 2027. Su futura Ciudad de la Industrialización arrancaría con capacidad para 5.000 viviendas y podría crecer hasta 7.000. El grupo se ha marcado como objetivo llegar a 10.000 viviendas anuales con un 80% de industrialización en 2028.

El obstáculo más complejo aparece antes de que muchos componentes lleguen a la obra: hay que pagarlos. El préstamo promotor tradicional desembolsa dinero conforme un técnico certifica que el edificio gana valor sobre el suelo hipotecado. Pero una promoción industrializada puede haber pagado ya fachadas, baños o estructura que siguen dentro de una nave.

Ávita calcula que entre el 20% y el 40% del coste total puede tener que movilizarse en las primeras fases de fabricación, antes de las certificaciones tradicionales. En una promoción media de 100 viviendas, cifra ese desfase entre dos y cinco millones de euros. AFI y el Clúster proponen por ello desarrollar un "préstamo fabricante", similar a la financiación utilizada en otros sectores industriales, como los astilleros, que financie el proceso productivo del fabricante y no cada pieza únicamente a través de la hipoteca del promotor.

La financiación conecta, además, con la estandarización. Una fachada o un baño almacenados son bienes muebles y todavía no forman parte del inmueble hipotecado. El informe considera fundamental que estén suficientemente estandarizados para poder utilizarse en otro proyecto si el promotor original falla, además de desarrollar normas específicas de tasación.

Es decir, que un baño pueda utilizarse en muchas promociones no solo permite producirlo más barato. También puede darle más valor como garantía porque, si un proyecto se cancela, el fabricante tiene más posibilidades de venderlo a otro cliente. El estudio estima que un escenario de expansión del sector podría requerir entre 3.000 y 4.000 millones de euros de financiación de circulante para materias primas y componentes, además de entre 300 y 600 millones de capital público para acompañar inversión privada.

El Gobierno ha decidido intervenir precisamente sobre algunos de estos cuellos de botella. En mayo de 2025 aprobó el PERTE de Industrialización de la Vivienda, con 1.300 millones de euros de inversión pública a diez años. El objetivo oficial es consolidar un ritmo de 15.000 viviendas industrializadas al año y alcanzar 20.000 anuales dentro de una década. El Ejecutivo anunció 1.000 millones en financiación y otros 300 millones para capitalización empresarial.

El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 incorpora además por primera vez incentivos específicos a la industrialización avanzada y la define mediante procesos industriales, automatización, tecnología y sistemas compatibles y fácilmente ensamblables.

Pinto mantiene, sin embargo, una valoración crítica del ritmo conseguido hasta ahora. "Se habla mucho, se hace poco, desgraciadamente", afirma. Considera que la reciente normalización permitirá vincular ayudas y contratos públicos a criterios medibles y sitúa 2027 como el ejercicio en el que espera que esos apoyos empiecen a pasar "más allá de las palabras".