RTVE

Испания усиливает регулирование рынка аренды жилья. Совет министров 29 сентября одобрил два декрета, которые предусматривают автоматическое продление действующих контрактов, защиту уязвимых граждан от выселения до 2030 года и временный запрет инвестиционным фондам на покупку жилой недвижимости. Новые нормы затронут также сезонную аренду и сдачу комнат, сообщает RTVE.

Совет министров Испании 29 сентября одобрил два декрета с новыми мерами для рынка жилья. Первый включает продление договоров аренды, защиту социально уязвимых граждан от выселения, ограничения на покупку недвижимости инвестиционными фондами и регулирование сезонного найма. Второй касается автоматического продления контрактов после окончания установленного срока.

Разделить инициативы на два документа правительство решило из-за разногласий в парламенте. По основному пакету власти рассчитывают получить необходимую поддержку, тогда как автоматическое продление контрактов вызывает возражения у некоторых партий. Такое решение позволяет вынести меры на отдельное голосование и не ставить весь пакет в зависимость от наиболее спорного положения.

Оба декрета после одобрения правительством должны пройти голосование в Конгрессе депутатов. До этого момента окончательная судьба новых правил остается зависимой от позиции парламентских партий.

Одно из главных изменений касается контрактов, срок которых истекает до конца 2028 года. Жильцы получат право сохранить аренду еще максимум на два года на прежних условиях. По оценке правительства, этой возможностью смогут воспользоваться около 1,5 млн домохозяйств, или почти 4 млн человек.

Мера рассчитана прежде всего на период массового окончания договоров, заключенных несколько лет назад. Без дополнительной защиты владельцы могли бы после завершения контракта пересмотреть условия или отказаться от его продолжения. Новая норма временно ограничивает такую возможность и позволяет арендаторам оставаться в квартире без заключения соглашения по новой цене.

Правительство пошло дальше и отдельным декретом одобрило автоматическое возобновление контрактов. После истечения установленного срока договор будет действовать без конечной даты. Владелец получит право вернуть недвижимость только в предусмотренных законом случаях — например, для собственного проживания или размещения близких родственников.

Последняя мера вызвала основные разногласия. Часть парламентских партий считает, что бессрочное продолжение аренды слишком сильно ограничивает права владельцев. Автоматическое возобновление вынесли в отдельный декрет: его отклонение в Конгрессе не должно повлиять на остальные положения жилищного пакета.

Испанские власти продлевают до 2030 года меры защиты социально уязвимых граждан, которым грозит выселение. Механизм применяется в случаях, когда человек не может оплачивать жилье и не располагает подходящей альтернативой. До проведения процедуры должны быть оценены его финансовое положение и возможность предоставления другого места для проживания.

Тема получила широкий общественный резонанс после выселения 87-летней Марикармен Абаскаль из квартиры в мадридском районе Ретиро. Женщина прожила там 71 год по старому договору аренды. После смены владельца возник спор об условиях найма. Новый собственник потребовал значительно увеличить ежемесячную плату — примерно с €500 до €2 650. Марикармен отказалась, после чего дело дошло до суда.

Выселение состоялось 23 сентября и вызвало протесты в Мадриде. История стала одним из главных поводов для нового обсуждения защиты пожилых и социально уязвимых жильцов. Через несколько дней премьер-министр Педро Санчес заявил о намерении ускорить принятие жилищных мер, а продление защиты от выселений вошло в одобренный 29 сентября пакет.

Новые правила затронут сезонную аренду и сдачу отдельных комнат. При заключении таких договоров собственникам потребуется указывать причину ограниченного срока проживания и подтверждать ее документами — например, работой, учебой или лечением.

Власти хотят пресечь использование сезонных контрактов для обхода требований, установленных для долгосрочной аренды. Проблема особенно заметна в крупных городах: в Мадриде предложение такого жилья с 2023 года утроилось, а в Барселоне, Кадисе и Сан-Себастьяне на него приходится около 80% объявлений. В районах, официально признанных зонами напряженного рынка, на этот сегмент распространят действующий контроль цен.

Отдельные требования вводятся для сдачи комнат. Их совокупная стоимость не должна превышать плату за всю квартиру целиком. В районах с наиболее высоким спросом этот формат также подпадет под ценовое регулирование. Решение связано с распространением практики, при которой один объект делят между несколькими жильцами, чтобы увеличить общий доход и не применять нормы, установленные для обычных договоров.

Контроль усилят и за оформлением сделок. Сезонные соглашения потребуется регистрировать с указанием срока, стоимости и основания для такого формата проживания. За использование подобных схем для обхода законодательства предусмотрены санкции.

До конца 2028 года инвестиционным фондам запретят приобретать жилье в Испании. Ограничение рассчитано на крупные структуры, которые скупают квартиры и целые здания для получения дохода. Власти рассчитывают снизить конкуренцию между институциональным капиталом и частными покупателями.

Решение продолжает курс Мадрида на сокращение присутствия крупных инвесторов в жилом секторе. В правительстве считают, что их активность уменьшает количество объектов, доступных для постоянного проживания, и усиливает ценовое давление в наиболее востребованных районах.

При этом запрет не распространяется на обычных покупателей и небольших частных инвесторов. Во время обсуждения реформы особое внимание уделялось разграничению крупных владельцев и граждан, которым принадлежит несколько объектов. Это позволяет сохранить доступ частного капитала к испанскому рынку недвижимости.

Аналитики International Investment отмечают, что Испания последовательно усиливает регулирование жилой недвижимости, и для инвесторов это меняет прежде всего соотношение потенциальной доходности и рисков. Возможности повышать прибыль за счет пересмотра арендной платы, сезонных контрактов или сдачи квартиры отдельными комнатами сокращаются, а требования к управлению такими объектами становятся жестче.

Для крупного капитала ситуация меняется еще заметнее. Запрет на приобретение жилья инвестиционными фондами до конца 2028 года фактически ограничивает доступ институциональных игроков к этому сегменту. Частных покупателей мера напрямую не затрагивает, однако при выборе объекта им придется внимательнее оценивать не только цену и ожидаемую доходность, но и местные правила, поскольку условия регулирования различаются в зависимости от региона и характеристик рынка.

Одним из ключевых вопросов станет реакция собственников. Ужесточение требований может вернуть часть объектов в долгосрочную аренду, на что рассчитывают власти, но возможен и другой сценарий — владельцы начнут выводить недвижимость из этого сегмента или выставлять ее на продажу.

Получите консультацию об инвестициях в недвижимость у экспертов International Investment

Какие правила аренды жилья меняются в Испании?
Правительство одобрило продление действующих договоров, усиление защиты социально уязвимых жильцов от выселения, регулирование сезонной аренды и сдачи комнат, а также ограничения для инвестиционных фондов.

На сколько можно будет продлить договор аренды в Испании?
Контракты, срок которых истекает до конца 2028 года, можно будет сохранить на прежних условиях еще максимум на два года. Отдельный декрет предусматривает автоматическое продолжение договоров после окончания установленного срока.

До какого срока действует защита арендаторов от выселения?
Меры для социально уязвимых граждан продлеваются до 2030 года. Они применяются при соблюдении установленных законом условий.

Что изменится для сезонной аренды в Испании?
Собственникам потребуется указывать и подтверждать причину сезонного найма, например учебу, временную работу или лечение. В зонах напряженного рынка на этот сегмент также распространят ценовые ограничения.

Что изменится при сдаче отдельных комнат?
Общая стоимость аренды комнат не должна превышать плату за квартиру целиком. В зонах напряженного рынка этот формат также подпадет под ценовое регулирование.

Смогут ли иностранцы покупать недвижимость в Испании?
Ограничение на покупку жилья касается инвестиционных фондов, а не обычных частных покупателей. Новые меры сами по себе не запрещают иностранным гражданам приобретать недвижимость в Испании.

Когда новые правила станут окончательными?
Декреты одобрены Советом министров, однако для сохранения их действия требуется утверждение Конгрессом депутатов.