Nova platforma RGZ-a objedinjuje plansku dokumentaciju i geoprostorne podatke, ali bez jasnih urbanističkih parametara korisnici i dalje ne mogu ozbiljno da procene potencijal građevinske parcele.

Kupovina placa u Srbiji često podrazumeva višednevno prikupljanje dokumentacije, obilazak institucija i angažovanje stručnjaka kako bi se uopšte utvrdilo šta na određenoj parceli sme da se gradi. Upravo zato platforma „Pametna parcela“, koju je nedavno predstavio Republički geodetski zavod (RGZ), predstavlja važan korak ka digitalizaciji urbanističkih i katastarskih podataka.

Nova platforma, dostupna putem portala GeoSrbija, objedinjuje plansku dokumentaciju, geoprostorne slojeve i informacije o parcelama na jednom mestu, što može značajno da olakša prvi korak u proceni zemljišta za građane i investitore.

Međutim, iako koncept donosi veliki pomak u dostupnosti podataka, sistem za sada još ne nudi ono što je korisnicima najvažnije — jasno i konkretno objašnjenje šta zapravo može da se gradi na određenoj parceli. Za ozbiljnu procenu potencijala zemljišta i dalje će biti potrebno tumačenje urbanističke dokumentacije od strane stručnjaka.

Pročitajte još na Gradnja.rs:

• Kuda s otpadom: Najnoviji pravilnici o izradi tehničke dokumentacije

Šta trenutno donosi „Pametna parcela“?

Prema predstavljanju RGZ-a, cilj platforme je da građanima omogući:

• pregled planske dokumentacije,
• pregled geoprostornih podataka,
• lakšu proveru parcela,
• brže donošenje odluka pri kupovini zemljišta.

To je značajan pomak u odnosu na dosadašnju praksu u kojoj su građani obilazili više institucija, tražili planske dokumente iz različitih izvora i često kupovali parcelu bez osnovnih informacija o mogućnostima gradnje.

Digitalizacija ovih podataka je zato važna i potrebna, ali postoje dva konkretna nedostatka. Prvo, ova platforma se ne odnosi podjednako na svaku parcelu. Količina dostupnih podataka zavisi od toga koliko su lokalne samouprave uključene u projekat i koliko su planske i geoprostorne podatke dostavile sistemu.

Učešće lokalnih samouprava nije zakonska obaveza, već se u velikoj meri radi o dobrovoljnom učešću lokalnih samouprava u projektu koji je finansiran delom iz donatorskih sredstava, a delom iz državnog budžeta.

Kada je reč o poljoprivrednom zemljištu, odnosno zemljištu na kojem nije predviđena gradnja već isključivo poljoprivredna namena, podaci koji su trenutno dostupni kroz platformu mogu se smatrati relativno dovoljnim.

Međutim, kada je reč o građevinskom zemljištu, postojeći podaci nisu dovoljno konkretni za ozbiljnu procenu vrednosti parcele i mogućnosti gradnje, već zahtevaju dodatno stručno tumačenje urbanističke dokumentacije, konkretno urbanističkih parametara.

Grad Kruševac iskoristio je pun potencijala Pametna parcele; Foto: Screenshot

Kada je reč o građevinskom zemljištu, postojeći podaci već zahtevaju dodatno stručno tumačenje urbanističke dokumentacije, konkretno urbanističkih parametara.

Može li da pomogne u proceni stvarne vrednosti parcele?

Da, može, naročito kada je reč o poljoprivrednom zemljištu, ali kada je reč o građevinskom zemljištu stvarna vrednost parcele zavisi ogromnim delom i od toga šta i koliko na toj parceli može da se izgradi, a ti podaci nisu konkretno dati.

Bez tih podataka praktično je nemoguće ozbiljno proceniti potencijal građevinske parcele, troškove gradnje, isplativost investicije, pa čak ni realnu tržišnu vrednost zemljišta.

Zato bi budući razvoj sistema „Pametna parcela“ morao da uključi konkretne urbanističke podatke koji se danas uglavnom izvlače i tumače iz planske dokumentacije, a ne postoje kao jasno prikazani i lako razumljivi podaci dostupni korisniku odmah po izboru parcele.

Šta može da se vidi iz „Pametne parcele“

Danas korisnik, nakon prijave putem naloga na portalu eUprava ili korisničkog naloga Republičkog geodetskog zavoda, kroz sistem Geosrbija može da pristupi grafičkim prilozima urbanističkih planova, tekstualnim delovima planske dokumentacije i različitim geoprostornim slojevima.

Međutim, problem je u tome što urbanistički planovi predstavljaju stručnu dokumentaciju koju prosečan korisnik veoma teško može samostalno da protumači.

Na primer, čak i kada građanin otvori plan generalne regulacije, plan detaljne regulacije ili grafički prilog urbanističkog plana, to još uvek ne znači da će moći jasno da razume šta konkretno sme da gradi, kolika površina objekta je dozvoljena, koliko spratova može imati objekat, da li je dozvoljena porodična ili višeporodična gradnja ili da li postoje posebna ograničenja gradnje.

Platforma Pameta parcela; Foto: Screenshot

Ključni urbanistički parametri morali bi da budu prikazani kao jasno definisani i izdvojeni podaci, a ne samo kao deo planske dokumentacije koju korisnik mora samostalno da tumači.

Upravo zato bi ključni urbanistički parametri morali da budu prikazani kao jasno definisani i izdvojeni podaci, a ne samo kao deo planske dokumentacije koju korisnik mora samostalno da tumači.

U praksi, čak i uz postojanje sistema „Pametna parcela“, građanima će i dalje već u prvom koraku procene potencijala placa biti potreban arhitekta, urbanista ili drugi stručnjak iz oblasti planiranja i gradnje kako bi pravilno protumačili planske uslove i procenili stvarni potencijal parcele pri kupovini.

To praktično znači da „Pametna parcela“ trenutno predstavlja odličan alat za pristup podacima, ali još uvek ne i alat koji korisniku daje jasan odgovor na najvažnije pitanje: „Šta konkretno mogu da gradim na ovoj parceli?“

Šta konkretno mogu da gradim na mojoj parceli?

Da bi se konkretnije odgovorilo na ovo pitanje, u podatke koje bi sadržala „Pametna parcela“ bi trebalo obavezno uvrstiti, jasno izdvojene i konkretne, sledeće urbanističke parametre:

1. Namenu parcele ali da pored osnovne namene da je građevinska stoji i šta konkretno se može graditi: porodično, višeporodično stanovanje, poslovanje, zelene površine…
2. Koeficijent izgrađenosti – podatak koji direktno određuje vrednost parcele i  daje podatak koliko ukupne bruto razvijene površine može da se izgradi na parceli.
3. Koeficijent zauzetosti – koliko objekat sme da zauzme plac. Koeficijent zauzetosti određuje koliki procenat parcele objekat može fizički da zauzme u osnovi.
4. Da li postoje posebni uslovi u smislu da li je u zoni zaštite prirodnih dobara, kulturno – istorijske zaštite, arheoloških nalazišta, vodnog zemljišta, u zoni klizišta, zaštitnog pojasa saobraćajnice ili slično.

Kada će „Pametna parcela“ zaista postati pametna?

Platforma „Pametna parcela“ predstavlja važan iskorak u digitalizaciji urbanističkih i katastarskih podataka u Srbiji. Sama činjenica da se planska dokumentacija i geoprostorni podaci objedine na jednom mestu veliki je napredak u odnosu na dosadašnji sistem.

Međutim, da bi platforma zaista postala alat koji može pomoći građanima, projektantima i investitorima pri donošenju odluka, neophodno je da u budućnosti omogući jasne urbanističke parametre, pregled konkretnih uslova gradnje i jednostavnije tumačenje planske dokumentacije.

Jer pristup planu nije isto što i razumevanje plana. Tek tada bi „Pametna parcela“ mogla da postane stvarni alat za procenu vrednosti zemljišta, osnova za planiranje investicija, alat za preliminarnu procenu mogućnosti gradnje i jedan od najvažnijih digitalnih servisa u oblasti gradnje i urbanizma u Srbiji.