Конституционный суд (КС) РФ 14 июля вынес постановление по двум жалобам жителей Оренбургской и Самарской областей, оспаривавших процедуру корректировки кадастровой стоимости недвижимости. Цена их земли и здания в кадастре оказалась в десятки раз выше рыночной, что увеличивало на порядок размер налогов на имущество. Заявители пытались изменить эту оценку через суд, но получали отказ со ссылкой на пропуск шестимесячного срока обжалования действий. В КС постановили скорректировать закон, назвав такой срок неразумным и неадекватным.

С заявлениями в КС обратились жители Смоленской и Оренбургской областей Антон Епифанов и Инга Бухмиллер. Господин Епифанов жаловался, что рыночная стоимость каждого из двух его земельных участков в Смоленской области не превышает 515 тыс. руб., тогда как их кадастровая стоимость менялась в диапазоне от 4,5 млн до 9,1 млн руб. Эта стоимость прямо влияет на размер налога на имущество. Так, чиновники пытались получить с господина Епифанова до 490 тыс. руб. налогов с этих участков, говорится в тексте жалобы в КС (“Ъ” ознакомился с ее содержанием). В свою очередь, госпожа Бухмиллер получила в 2024 году требование доплатить налог на имущество по итогам 2022 года за принадлежащее ей здание в областном городе Орске площадью около 3 тыс. кв. м кадастровой стоимостью 53,5 млн руб. Рыночная цена сооружения на момент исчисления налога не превышала 1,4 млн руб., утверждает заявительница в тексте жалобы.

• По ст. 245 Кодекса административного судопроизводства (КАС) РФ гражданин может оспорить в суде кадастровую стоимость своей недвижимости не позднее чем через пять лет после внесения данных о ней в государственный реестр.
• Ст. 22.1 закона «О государственной кадастровой оценке» допускает и внесудебную корректировку таких данных — в ходе этой процедуры кадастровая стоимость приравнивается к рыночной. Но заявление об этом должно быть подано не позже полугода после проведения рыночной оценки недвижимости.

Оба заявителя в КС пытались воспользоваться этими нормами. Инга Бухмиллер добивалась приравнивания кадастровой стоимости к рыночной через ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки Оренбургской области», но получила отказ со ссылкой на пропуск шестимесячного срока. В 2025 году все инстанции, включая Оренбургский областной суд, Четвертый апелляционный суд, Шестой кассационный суд и Верховный суд РФ, куда она обращалась, также ей отказали. При этом господин Епифанов пытался скорректировать кадастровую стоимость своей земли через Фонд госимущества Смоленской области, а после отказа с отсылкой на те же нормы пошел в суд. Но также получил отказ во всех инстанциях — от Ленинского райсуда Смоленска до Верховного суда РФ.

Антон Епифанов и Инга Бухмиллер потребовали в КС признать ст. 22.1 закона «О государственной кадастровой оценке» и ч. 3 ст. 245 КАС РФ неконституционными. По их мнению, эти акты противоречат нормам Конституции РФ о равенстве перед законом, гарантиях права частной собственности и права обжалования действий властей в судах, а также норме о недопущении принятия законов, ухудшающих положение налогоплательщиков (ст. 19, 35, 46 и 57 Основного закона).

КС в своем постановлении от 14 июля 2026 года отметил, что шестимесячный срок обжалования «не может быть признан разумным и адекватным», ст. 22.1 оспариваемого закона не соответствует Конституции РФ, так как не исключает ситуации, когда добросовестный налогоплательщик лишается возможности оспорить кадастровую стоимость.

Законодателю КС предписал внести изменения в закон.

Ежегодно суды рассматривают тысячи споров о кадастровой стоимости недвижимости, но споры об «архивной стоимости» имеют более узкую аудиторию, говорит управляющий партнер адвокатского бюро a.t.Legal Николай Титов. Для обычного пересмотра текущей стоимости шестимесячного срока может быть достаточно, полагает он, но в архивных спорах проблема состоит «в точке отсчета»: «Срок исчислялся с даты, на которую проведена рыночная оценка, тогда как о налоговых последствиях собственник мог узнать значительно позднее — после получения уведомления. Получалось, что человек утрачивал право на защиту еще до того, как узнавал о завышенном налоге». До изменения закона, как это предписал КС, гражданин может обратиться за внесудебными коррективами кадастровой стоимости в течение года с момента, «когда ему стало или должно было стать известно о налоговых последствиях», добавляет господин Титов.

Александр Воронов