Жилье, купленное в браке, по статье 34 Семейного кодекса становится общей собственностью, поэтому банк по умолчанию включает второго супруга в сделку как созаемщика и проверяет кредитные истории обоих.

Просрочки одного из них тянут вниз общую оценку, даже если основной заемщик безупречен. "Решение дает брачный договор. Статьи 40 и 42 Семейного кодекса позволяют установить режим раздельной собственности на приобретаемую квартиру, и тогда банк рассматривает единственного заемщика, история второго супруга при этом значения не имеет. Договор удостоверяется нотариально, федеральный тариф составляет 500 рублей, региональный устанавливает нотариальная палата субъекта", - пояснил "Российской газете" вице-президент Международной Ассоциации медиаторов "Сила Диалога" Дмитрий Хрулев.

Но это не касается льготных программ. С 1 февраля 2026 года по семейной ипотеке под 6% оба супруга обязаны участвовать в кредитном договоре, брачный договор состав заемщиков здесь не меняет, исключение сделано лишь для супругов без российского гражданства.

"Поэтому при испорченной истории второго супруга путь через раздельную собственность работает только по рыночным кредитам. Но прежде чем идти этим путем, полезно оценить масштаб проблемы. Каждый супруг может дважды в год бесплатно запрашивать кредитный отчет через Госуслуги в бюро кредитных историй. Ошибки в записях встречаются регулярно, и закон 218-ФЗ позволяет оспорить недостоверные сведения, бюро обязано проверить их в течение 20 рабочих дней. Если просрочки реальны, работают закрытие мелких долгов, 6 месяцев дисциплинированных платежей по действующим обязательствам и первоначальный взнос от 30%, который заметно снижает риск для кредитора", - уточнил эксперт.

И добавил, что отказ банка редко бывает окончательным. Переговоры уместны и здесь. Стоит запросить у менеджера причину отказа, предложить дополнительное обеспечение, поручителя или подтверждение доходов, которые скоринг не увидел. Отдельное направление - переговоры с прежним кредитором супруга. Реструктуризация старого долга и корректная отметка о его погашении улучшают историю быстрее, чем простое ожидание.

"Наконец, сам брачный договор требует деликатного разговора внутри семьи, ведь супруг лишается доли в квартире. Здесь помогает медиативный подход, когда стороны заранее фиксируют компенсацию вложений второго супруга в платежи, например через соглашение о последующем изменении режима собственности после закрытия кредита. Такой пакет договоренностей защищает обоих и превращает вынужденную юридическую конструкцию в осознанное семейное решение", - заключает эксперт.