На юге Московской области ритейлеры заключили сразу две заметные сделки по субаренде складских площадей. «Шинсервис» снял 38 тыс. кв. м у «Всеинструменты.ру», а интернет-магазин мебели «Нонтон» — 25 тыс. кв. м у «Вкусвилла». Каждая из площадок может стоить 230–325 млн руб. в год. Излишки складов ритейлеры начали выводить на рынок из-за сокращения программ развития. Это привело к тому, что доля субарендных сделок в структуре складского поглощения увеличилась с 2% до 18%.

На рынке субаренды складской недвижимости Москвы и Подмосковья заключены сразу две крупные сделки на 63 тыс. кв. м, рассказали три собеседника “Ъ” на рынке недвижимости. Сеть шинных центров «Шинсервис» арендовала 38 тыс. кв. м у ритейлера «Всеинструменты.ру» в логопарке «NK Park Данилово» в 40 км от МКАД на трассе М-4 «Дон». А интернет-магазин мебели «Нонтон» занял 25 тыс. кв. м складов «Вкусвилла» в «NK Park Домодедово-2». Этот объект также находится на юге Подмосковья, между Симферопольским и Каширским шоссе.

В NK Group (застройщик логопарков «NK Park Данилово» и «NK Park Домодедово-2») отказались от комментариев. В «Шинсервисе», «Нонтоне» и «Всеинструменты.ру» “Ъ” не ответили. Во «Вкусвилле» заключение сделки подтвердили.

Исполнительный директор департамента индустриальной недвижимости NF Group Илона Овсепян говорит, что стоимость аренды склада «Всеинструменты.ру» может составлять 290–310 млн руб. в год. Управляющий партнер IBC Global Станислав Ахмедзянов оценивает сделку в 285–325 млн руб. в год. Новый склад «Нонтона», по мнению консультантов, может стоить 230–300 млн руб. в год.

Станислав Ахмедзянов говорит, что субаренда — один из наиболее выгодных способов подобрать подходящий склад.

Например, помещение «Шинсервиса» в рамках прямой аренды, по его мнению, обошлось бы на 20–30% дороже. Склад компании может требоваться для хранения остатков продукции после пикового сезона, предполагает эксперт. Руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин считает субаренду хорошей возможностью оперативно закрыть текущие потребности в складах с меньшими финансовыми и договорными рисками. Партнер «Инвест7» Александр Перфильев также говорит, что стоимость складов в субаренду может быть ниже.

Директор департамента складской и промышленной недвижимости Remain Александр Федоров говорит, что сделки субаренды в январе—июне сформировали 18% складского поглощения в Москве и Московской области. Год к году значение выросло сразу на 16 процентных пунктов. Предложение складов в субаренду в первом полугодии достигло 600 тыс. кв. м, увеличившись в два раза год к году. Излишки площадей на рынок выводят в том числе ритейлеры, пересмотревшие программы развития из-за ограниченного спроса.

В основном вышедшие на рынок субаренды площади, по словам Александра Федорова, были построены по схеме built-to-suit (под конкретного заказчика).

Такие договоры нередко предполагают, что компания не может в обозримой перспективе отказаться от части объемов, говорит коммерческий директор RDS Александра Шакола. Именно это, по ее мнению, вынуждает бизнес пересдавать площади. Господин Федоров не исключает, что доля субарендных сделок на складском рынке в таких условиях будет только расти.

Евгений Бумагин предполагает, что бум на рынке субаренды сохранится до момента восстановления общей потребительской активности — тогда торговые сети могут начать принимать решения о сохранении складских площадей. Директор по аренде и маркетингу Instone Development Анна Холод предполагает, что с восстановлением рынка доля субарендных сделок может снизиться до 6,5%. Илона Овсепян ждет, что предложение таких объектов сократится к концу 2026 года на 10–20% и будет составлять 500–550 тыс. кв. м.

София Мешкова