Готовые квартиры в Москве на конец июня 2026 года стоили в среднем на 31,1% дешевле, чем предложения в новостройках. Дисконт оказался рекордным за семь лет. Это объясняется заметным удорожанием жилья в новостройках: застройщики повышают цены в том числе из-за высокой стоимости участков под строительство.

Вторичное жилье в Москве в апреле—июне 2026 года стоило в среднем 297 тыс. руб. за 1 кв. м, на 31,1% дешевле первичного. Такие подсчеты приводят аналитики «Эйлера».

За год этот разрыв увеличился на 7 процентных пунктов (п. п.).

Значение стало рекордным для второго квартала с 2020 года. Коммерческий директор компании «Метриум» Дмитрий Проскурин говорит об увеличении ценового разрыва между вторичным и первичным предложениями в Москве в июле с 54% до 60% за год.

Впрочем, аналитики пользуются разными методиками. Например, в ЦИАН предлагают оценивать разрыв между ценами в экспозиции на первичном и вторичном рынках за вычетом премиального предложения. В этом случае значение остается стабильным — 15%. Оценка «Яндекс Недвижимости» — 17,7%. Аналитики предупреждают, что показатель варьируется из-за географии и возраста включаемых в выборку объектов. Предложения старого фонда дешевле и могут давить на средний показатель. Цена в объявлении может отличаться от стоимости сделки.

Цены на строящееся жилье в России стали превышать показатели для готового со второй половины 2020 года. Это было связано с распространением массовой льготной ипотеки. Инструмент резко стимулировал спрос и, соответственно, привел к опережающему росту стоимости новостроек. Согласно «Дом.РФ», средняя ставка коммерческого предложения у топ-20 банков на 31 июля 2026 года составляла 18,7% годовых как для первичного, так и для вторичного рынков. Стоимость «Семейной ипотеки» составила 6%. Согласно «Эйлеру», в рамках льготных программ во втором квартале 2026 года было выдано 59% от общего объема ипотечных кредитов.

Руководитель сервиса «Яндекс Недвижимость» Евгений Белокуров объясняет, что для покупателей размер ежемесячного платежа по кредиту часто оказывается приоритетнее итоговой цены лота. Девелоперы, в отличие от продавцов готового жилья, могут предлагать собственные стимулирующие программы, напоминает он. С ужесточением условий по «Семейной ипотеке» ситуация в России в целом начала стабилизироваться. Например, в мае аналитики зафиксировали сокращение разрыва цен между вторичным и первичным жильем в региональных центрах (см. “Ъ” от 20 мая). Но Москвы это не коснулось.

В столице «вторичный дисконт» существует даже на уровне недавно построенных жилых комплексов. Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов говорит, что собственники обычно продают квартиры после сдачи объектов со скидкой 5–10% к цене застройщика. Руководитель департамента продаж «Расцветай Столица» Святослав Иванов в то же время говорит, что в старых границах Москвы речь может идти о курьезных ситуациях, когда лот в доме со сроком сдачи через три-четыре года может быть на 35% дороже, чем в заселенном пару лет назад по соседству.

В Москве первичное жилье продолжает дорожать быстрее вторичного.

Согласно «Эйлеру», новостройки за год подорожали на 18,1%, до 481 тыс. руб. за 1 кв. м. В сегменте готового предложения аналогичный прирост составил 7,2%. В «Метриуме» говорят об увеличении средней стоимости первичного предложения в «старой» Москве за год на 25%, вторичного — на 20%. Активный рост цен сохраняется, несмотря на падение продаж. Как следует из подсчетов Dataflat.ru, в первой половине 2026 года в старых границах Москвы совокупно было заключено 20,4 тыс. договоров долевого участия, в Новой Москве — 6,4 тыс. Год к году значения сократились на 29% и 46% соответственно. В других регионах ситуация лучше — например, в Санкт-Петербурге количество сделок с новостройками осталось на уровне прошлого года.

Охлаждение спроса именно в Москве на рынке нередко связывают с опережающим ростом цен. Директор по консалтингу и развитию Key Capital Эвелина Ишметова объясняет, что экономика проектов здесь отличается. В Москве себестоимость крайне высокая из-за большой стоимости участков, дополнительных требований к архитектуре и инфраструктуре проектов.

Святослав Иванов отмечает, что в сегменте доступных новостроек Москвы предложение сейчас сжимается искусственно: девелоперы сознательно выводят на рынок меньше бюджетных лотов, создавая дефицит и тем самым удерживая цены даже при падении спроса. Эксперт обращает внимание и на то, что застройщики крайне редко идут на снижение цен в прайс-листах. В случае необходимой коррекции речь скорее пойдет о предоставлении специальных предложений или дисконтов.

Алексей Попов ожидает, что во второй половине года дисконт вторичного предложения к новостройкам будет сокращаться за счет переориентации спроса. «На вторичке ниже цены, шире выбор и проще торговаться»,— констатирует он. Но эксперт не исключает, что тренд поменяется из-за поэтапного снижения ключевой ставки ЦБ. Это позволит увеличить на первичном рынке долю рыночной ипотеки, констатирует господин Попов.

Святослав Иванов тоже склоняется к тому, что период пикового разрыва цен вторичный и первичный рынки жилья уже пройден. Директор блока продаж жилой недвижимости группы А101 Владимир Колесников сомневается, что девелоперы смогут в перспективе так же активно увеличивать цены, из-за сдержанного спроса. Более реальным сценарием эксперт считает стагнацию стоимости новостроек.

Александра Мерцалова