Dirk Salewski: Die Zahl ist erschreckend. Noch schlimmer sind allerdings die Fertigstellungszahlen. Die sind zwar nicht mehr im Sturzflug, aber der Sinkflug bleibt. In einer Baugenehmigung kann niemand wohnen. Das eigentliche Problem ist: Wenn eine Genehmigung nach zwei oder drei Jahren endlich vorliegt, haben sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen oft komplett verändert.

Was hat sich verändert?

Salewski: Wir kommen aus einer langen Nullzinsphase. Heute liegen die Finanzierungskosten bei drei bis vier Prozent. Das klingt zunächst nicht dramatisch, hat die Kapitalkosten aber faktisch vervielfacht. Für viele Investoren rechnet sich ein Wohnungsbauprojekt dann schlicht nicht mehr. Wer für drei oder vier Prozent Rendite hohe Risiken eingehen soll, investiert sein Geld oft lieber am Kapitalmarkt.

Ist die Krise auf dem Wohnungsmarkt also vor allem eine Zinskrise?

Salewski: Die Kapitalkosten sind der Hauptgrund für die Misere am Bau. Wenn ich einen Faktor wie die Zinsen nicht beeinflussen kann, muss ich die anderen Faktoren senken. Genau das geschieht aber nicht. Die Bauwerkskosten steigen weiter, die technischen Anforderungen werden immer höher und viele Kommunen belasten Projekte zusätzlich mit Auflagen.

Welche Auflagen meinen Sie?

Salewski: Oft geht es um Tiefgaragen, wo ein Stellplatz teurerer ist, als jeder Quadratmeter einer Wohnung. Es geht um neue Straßen oder Kitas, die den Bauträgern aufgebrummt werden. Dazu kommen immer höhere technische Standards. Der Schallschutz wird ständig verschärft. Die energetischen Anforderungen werden immer weiter hochgeschraubt. Das alles kostet Geld.

Sie sagen, Deutschland überreguliert das Bauen. Wo zeigt sich das konkret?

Salewski: Oft in scheinbar kleinen Details. Nehmen Sie die Dicke von Geschossdecken. Heute werden bei Einfamilienhäusern häufig Decken mit 24 Zentimetern Stärke gebaut. Statiker sagen, dass in vielen Fällen auch 18 Zentimeter ausreichen würden. Die Häuser wären genauso sicher. Aber die Normen verlangen immer mehr Material, immer mehr Aufwand und immer höhere Kosten.

Das klingt nach wenigen Zentimetern Beton.

Salewski: Jede einzelne Vorschrift wirkt für sich betrachtet vernünftig. Aber am Ende summieren sich Hunderte solcher Vorgaben. Mehr Beton hier, mehr Schallschutz dort, zusätzliche Technik an anderer Stelle. Das Ergebnis ist eine Wohnung, die deutlich teurer wird. Die Frage lautet doch: Wollen wir Wohnungen bauen, die sich Menschen leisten können, oder immer neue Standards erfüllen? Wenn ich vier Räder und einen Motor brauche, kann ich einen Dacia kaufen oder einen Bentley. Beide bringen mich von A nach B. Im Wohnungsbau haben wir uns daran gewöhnt, fast nur noch Bentleys zu bauen. Viele Menschen suchen aber einen Dacia – eine solide, sichere und bezahlbare Wohnung.

Sie wollen also Standards absenken?

Salewski: Diese Debatte wird häufig falsch geführt. Es geht nicht darum, Menschen schlechter wohnen zu lassen. Rund 90 Prozent der Menschen in Deutschland wohnen in Gebäuden, die nach heutigen Standards gar nicht mehr gebaut werden dürften. Trotzdem fühlen sie sich dort wohl. Wir müssen uns fragen: Welche Standards sind wirklich notwendig und welche verteuern Wohnungen, ohne den Menschen einen spürbaren Mehrwert zu bringen?

Haben Sie ein Beispiel?

Salewski: Beim Energiesparen wird oft so getan, als ließen sich durch zusätzliche Technik enorme Effekte erzielen. In der Praxis hat das Verhalten der Bewohner häufig einen größeren Einfluss als die nächste technische Optimierung. Die Überoptimierung ist weder wirtschaftlich noch klimaschutztechnisch sinnvoll. Viele dieser Investitionen rechnen sich niemals.

Was müsste sich konkret ändern?

Salewski: Wir brauchen mehr Freiheit beim Bauen. Entscheidend sollte sein, dass ein Gebäude seinen Zweck erfüllt. Ist es sicher? Ist es trocken? Funktioniert es? Heute wird bis ins kleinste Detail vorgeschrieben, wie gebaut werden muss.

Deutschland diskutiert seit Jahren über serielles Bauen. Warum kommt das nicht voran?

Salewski: Weil wir in Wahrheit 16 verschiedene Bauwelten haben. Jede Landesbauordnung hat ihre eigenen Regeln. Geländerhöhen unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland. Jede Kommune legt zusätzlich fest, wie hoch gebaut werden darf oder welche Anforderungen gelten. Dieses Mikromanagement macht serielles und industrielles Bauen extrem schwierig.

Die Bundesregierung hat den sogenannten Bauturbo eingeführt. Hilft das?

Salewski: Der neue Paragraph 246e im Baugesetzbuch geht grundsätzlich in die richtige Richtung. Kommunen können Genehmigungen damit schneller erteilen. Aber der Name „Bauturbo“ ist etwas hoch gegriffen.

Warum?

Salewski: Weil die Regelung allein keine einzige Wohnung baut. Sie kann Verfahren beschleunigen. Aber die grundlegenden Probleme – hohe Kosten, hohe Zinsen und zu viele Vorschriften – bleiben bestehen. Viele Kommunen prüfen derzeit noch, ob und wie sie das Instrument überhaupt einsetzen wollen.

Sie vertreten die Branche seit Jahren. Wie groß ist die Wohnungsnot tatsächlich?

Salewski: Deutschland hat sich in diese Krise hineingeplant. Jahrelang gingen Stadtplaner und Politiker davon aus, dass die Bevölkerung schrumpfen und der Wohnungsbedarf sinken würde. Tatsächlich ist das Gegenteil passiert. Seit 2015 sind Millionen Menschen hinzugekommen. Gleichzeitig leben immer mehr Menschen allein. Dadurch steigt die Zahl der benötigten Wohnungen deutlich schneller als erwartet.

Welche Folgen hat das gesellschaftlich?

Salewski: Die Menschen spüren die Wohnungsnot unmittelbar. Es gibt Familien, deren Kinder keinen eigenen Schreibtisch zum Lernen haben. Das kannten wir zuletzt in den späten 1960er-Jahren. Wenn grundlegende Probleme über Jahre nicht gelöst werden, wächst die Unzufriedenheit in der Bevölkerung. Das sollte niemand unterschätzen.

Klingt das für Sie auch nach einem politischen Risiko?

Salewski: Natürlich. Wenn Menschen erleben, dass sie trotz Arbeit keine bezahlbare Wohnung finden, hat das Folgen für das Vertrauen in die Politik. Wohnungsbau ist deshalb längst nicht mehr nur ein wirtschaftliches Thema, sondern eine gesellschaftliche Frage.

Gibt es trotzdem Anlass zur Hoffnung?

Salewski: Ja. Die Aufmerksamkeit für das Thema ist deutlich gestiegen. Die Politik erkennt langsam, wie groß das Problem geworden ist. Und wir haben technologische Möglichkeiten, die wir bisher viel zu wenig nutzen: industrielle Fertigung, Robotik. Wenn wir gleichzeitig Bürokratie abbauen und Kosten senken, können wir wieder mehr Wohnungen bauen.

Sie sind also Optimist?

Salewski: Wäre ich hoffnungslos, wäre ich im falschen Amt. Aber wir müssen jetzt handeln. Sonst wird Wohnen für immer mehr Menschen zum Luxus.