Eine Baugenehmigung bekommt niemand zufällig. Bevor sie vorliegt, wurden Grundstücke gekauft, Architekten beauftragt, Finanzierungen vorbereitet, Gutachten erstellt und oft jahrelange Verfahren durchlaufen. Wenn eine Genehmigung am Ende verfällt, bedeutet das: Der Investor durfte bauen, am Ende wollte oder konnte es aber nicht mehr.

Schon die Ampel-Regierung war an diesem Problem gescheitert. Ihr Ziel von 400.000 neuen Wohnungen pro Jahr hat sie nie auch nur annähernd erreicht. Statt der versprochenen 400.000 entstanden zuletzt kaum mehr als die Hälfte davon. Die seit mehr als einem Jahr amtierende sozialdemokratische Bauministerin Verena Hubertz hat daraus ihre Schlüsse gezogen. Anders als ihre Vorgängerin vermeidet sie konkrete Neubauziele. In der Sendung von Markus Lanz sagte sie: „Als Unternehmerin weiß man: Man meißelt nicht eine Zahl in Stein, und dann läuft man vier Jahre hinterher.“ Und weiter: „Ich sage nicht, dass ich keine 400.000 Wohnungen schaffe.“ Am Ende blieb die Formulierung: „Wir bauen so viel, wie geht.“ Das klingt vernünftig. Es zeigt aber auch, wie groß die Skepsis inzwischen selbst in der Bundesregierung geworden ist. Niemand möchte sich mehr an einer Zahl messen lassen.

Stattdessen setzt Hubertz auf den sogenannten Bau-Turbo: „Die Einführung des § 246e Baugesetzbuch ist die Brechstange, die wir brauchen.“ Der neue Paragraf soll es Kommunen ermöglichen, unter bestimmten Voraussetzungen von bestehenden Bebauungsplänen und anderen planungsrechtlichen Vorgaben abzuweichen, um Wohnungsbau deutlich schneller zu genehmigen. Nur: Wenn eine Brechstange nötig ist, um Wohnungen zu bauen, dann stimmt etwas mit dem System nicht. Das System aber hat die Politik selbst geschaffen. Und es verhindert eben, dass sich der Wohnungsbau für die, die ihn ankurbeln könnten, lohnt.

Besonders deutlich wird das beim Mietrecht. Die Mietpreisbremse soll Mieter schützen. Politisch ist sie populär. Ökonomisch erzeugt sie jedoch einen Zielkonflikt. Wer heute ein Mehrfamilienhaus plant, kalkuliert mit Mieteinnahmen über Jahrzehnte. Werden diese Erträge immer stärker reguliert, sinkt die Attraktivität neuer Projekte. 

Ein anderes Beispiel ist die Grunderwerbsteuer. Je nach Bundesland liegt diese Steuer, die für die klammen Länder und Kommunen eine wichtige Einnahmequelle ist, mittlerweile bei bis zu 6,5 Prozent. Wer ein Grundstück für fünf Millionen Euro kauft, zahlt 325.000 Euro Steuer, noch bevor die erste Wohnung gebaut wird. 

Noch gravierender ist der Vorschriften-Dschungel. In Deutschland existieren nicht nur Bundesvorschriften. Jedes Bundesland hat eigene Bauordnungen. Zusätzlich kommen kommunale Vorgaben hinzu: Stellplatzsatzungen, Lärmschutzauflagen, Fassadenvorschriften, Artenschutzgutachten, Brandschutzbestimmungen und lokale Bebauungspläne können Projekte um Jahre verzögern. 

Die Bundesregierung reagiert darauf mit Förderprogrammen. Hubertz verweist auf Milliardenhilfen für den sozialen Wohnungsbau und verspricht mehr Tempo. „Wir legen beim Bauen nach, nicht nur mit Worten, sondern vor allem mit viel Geld“, sagte sie im Bundestag und zeigte damit nur einmal mehr die Widersprüchlichkeit der Politik: Einerseits verteilt sie Milliarden an Fördermitteln. Andererseits hält sie an Regelungen fest, die Investitionen unattraktiver machen. Sie beklagt den Wohnungsmangel und verschärft zugleich die Eingriffe in den Wohnungsmarkt. Sie fordert mehr Bautätigkeit und erhöht gleichzeitig Kosten, Auflagen und Unsicherheit. Sie gibt gleichzeitig Gas und bremst. 

Was bremst den Wohnungsbau am stärksten?

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