Familienheime sind Wohnungen oder Häuser, in welchen die Eltern selbst wohnen. Es kommt hierbei vor, dass Eltern solche Familienheime bereits zu Lebzeiten an die Kinder verschenken und sich selbst das lebenslange Wohnrecht am Familienheim einräumen. Für diese Zuwendung werden Freibeträge verbraucht, die Kinder im Erbfall nicht mehr nutzen können. Meist sind die Freibeträge nicht ausreichend, so dass bereits zu Lebzeiten Schenkungsteuer zu zahlen ist.

Haben Eltern selbst ein Familienhaus steuerfrei geerbt, so kommt es vor, dass sie das Familienhaus an ihre Kinder zu Lebzeiten weiterübertragen. Sie behalten dann meist ein Wohnrecht, das ihnen eine lebenslange Wohnnutzung ermöglicht. Die Eltern bedenken hierbei häufig nicht, dass eine solche Weiterschenkung die ursprüngliche Steuerfreiheit des geerbten Familienheimes nachträglich entfallen lässt. Übertragungen an die Kinder, die länger als 10 Jahre nach dem Erbfall erfolgen, sind jedoch unbedenklich.

Teilweise möchten Eltern, dass ihre Kinder sich bereits vor ihrem Ableben um eine vermietete Immobilie kümmern. Die Kinder sollen dann auch die Mieterträge selbst erhalten. Zu diesem Zweck räumen die Eltern den Kindern einen Nießbrauch an der Immobilie ein.

Teilweise übertragen Eltern vermietete Immobilien an Kinder und erhalten von ihnen als Gegenleistung eine monatliche lebenslange Zahlung. Die Zahlungen können die Kinder aus den erhaltenen Mieteinnahmen finanzieren. Problematisch hieran ist jedoch, dass die Kinder ihre Zahlungen von der Steuer nicht abziehen können, während die Eltern die erhaltenen Zahlungen in voller Höhe zu versteuern haben.

Es kommt vor, dass Eltern eine Immobilie an die Kinder übertragen und die Kinder als Gegenleistung die auf der Immobilie beruhenden Verbindlichkeiten übernehmen. Für Zwecke der Schenkungsteuer schmälert die Übernahme der Verbindlichkeit häufig nicht den erhaltenen Wert der Immobilie. Dies ist dann der Fall, wenn die Eltern die Tilgung der Verbindlichkeit weiter leisten. Die Kinder selbst sind meist nicht in der Lage, die Tilgung zu leisten, weil die Eltern sich durch einen Nießbrauch die Mieteinnahmen gesichert haben. Dies führt zu der unerfreulichen Folge, dass die geschenkte Immobilie ohne Abzug der Verbindlichkeiten zu besteuern ist.

Übernehmen Kinder nach der Schenkung tatsächlich auch die Tilgung der Verbindlichkeit, kann bei der Schenkungsteuer zwar die Verbindlichkeit wertmindernd abgezogen werden. Allerdings führt dies dazu, dass der Erwerb als teilentgeltliches Rechtsgeschäft eingestuft wird. Folge hieraus ist, dass eine steuerfreie Veräußerung 10 Jahre nach der Schenkung nicht möglich ist.

Haben Eltern an ihre Kinder vermietete Immobilien unentgeltlich übertragen und sich den Nießbrauch zurückbehalten, so kommt es vor, dass sie später auf den Nießbrauch verzichten wollen. Da der Verzicht auf den Nießbrauch wieder Schenkungsteuer auslösen kann, zahlen die Kinder dann an die Eltern einen Geldbetrag. Eine solche Zahlung unterliegt jedoch der Einkommensteuer. Es handelt sich um eine steuerpflichtige Entschädigung für entgangene Vermietungseinkünfte.

Alexander Schneider ist Professor für Steuerlehre an der FOM Hochschule und vereint die Expertise als Rechtsanwalt, Fachanwalt für Steuerrecht, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer. Er ist Teil unseres Expertennetzwerks EXPERTS Circle.