Die Mieten in Deutschland steigen rasant. Wohnraum ist zur knappen Ressource geworden. In vielen Großstädten verschärfen hohe Bodenpreise die Lage zusätzlich. Eine Stadt wird in der Debatte um günstigen Wohnraum hingegen immer wieder als positives Gegenbeispiel genannt: Ulm.

Dort gilt seit mehr als einem Jahrhundert ein Prinzip, das heute fast revolutionär wirkt – die Stadt kauft systematisch Grundstücke auf Vorrat und behält sie in ihrer Hand. Könnte dieses sogenannte Ulmer Modell ein Vorbild für andere Kommunen sein?  

Ein zentrales Element: Es gibt kein Bieterverfahren. Stattdessen zählen Nutzungskonzepte und soziale Kriterien. Wer ein Grundstück kauft, muss häufig einen bestimmten Anteil geförderter Wohnungen errichten. Zudem sichert sich die Stadt Wiederkaufsrechte, um Spekulation zu verhindern.

Rund 40 Prozent der Stadtfläche befinden sich heute in der Hand von Ulm – ein im bundesweiten Vergleich außergewöhnlich hoher Wert. Etwa ein Drittel der Mietwohnungen gehört kommunalen oder genossenschaftlichen Eigentümern. In Berlin oder München sind es gerade einmal um die 13 Prozent. Mit ihren moderaten Bestandsmieten sorgt die städtische Wohnungsbaugesellschaft dafür, dass die Preise in Ulm stabiler bleiben.

Ulm verfüge über einen außergewöhnlich hohen kommunalen Flächenanteil und habe seine Strategie über Jahrzehnte durchgehalten. "Dieses Maß an Flächenverfügbarkeit und Planungskontinuität lässt sich nicht kurzfristig kopieren." Wer nur einzelne Instrumente übernehme, werde nicht automatisch dieselben Effekte erzielen.

Ein besonders prominentes Beispiel ist Dresden. Die Stadt trennte sich vollständig von ihren kommunalen Wohnungsbeständen – und war danach schuldenfrei. Auch in Berlin war die Lage angespannt. Die kommunalen Gesellschaften standen finanziell unter Druck, viele Wohnungen waren sanierungsbedürftig. Aus damaliger Sicht sei der Verkauf deshalb "völlig verständlich" gewesen, so Braun.

Die Entscheidungen in anderen Städten fielen also weniger aus wohnungspolitischer Überzeugung, sondern aus haushaltspolitischer Not. Städte, die heute kaum noch eigenen Bestand haben, starteten nicht mit denselben Voraussetzungen wie Ulm – und können deshalb auch nicht einfach ein Modell anwenden, das dort über Generationen gewachsen ist.

Empirica-Mann Reiner Braun geht noch weiter. Demnach senke kommunaler Grundbesitz die Mieten nicht automatisch. Entscheidend sei vielmehr die Verfügungsgewalt über den Boden. Diese lasse sich auch über Erbpacht oder gesicherte Vorkaufsrechte organisieren. Ein Übermaß an kommunalem Neubau könne bei knappen Flächen sogar private Bautätigkeit verdrängen. 

Zur Einordnung lohnt der Blick über Ulm hinaus. Das Forschungsinstitut Empirica hat Neuvertragsmieten in Berlin, Hamburg und Wien miteinander verglichen. Wien vertraut auf die Kraft des kommunalen Wohnungsbaus, Berlin griff zwischenzeitlich stärker regulierend ein – und Hamburg setzt vor allem auf Neubau und Wachstum. Das Ergebnis: Trotz sehr unterschiedlicher wohnungspolitischer Strategien lagen die durchschnittlichen Neuvertragsmieten 2022 in allen drei Städten auf ähnlich hohem Niveau. Der Befund legt nahe: Wohnungspolitik allein entscheidet nicht automatisch über die Höhe neuer Mieten. 

Weber-Moritz warnt: "Ohne staatliche Regulierung entstehen soziale Schieflagen auf dem Mietwohnungsmarkt." Ohne aktive Rolle der Kommune und eine schärfere Mietpreisbremse werde sich die soziale Ungleichheit – auch in Ulm – weiter verschärfen. Sie fordert neben kommunalem Wohnungsbau eine stärkere Förderung des sozialen und genossenschaftlichen Wohnungsbaus. 

Doch die Experten sind sich einig, dass ein einfaches Kopieren des Modells nicht möglich ist. Zu Eicken betont, entscheidend bleibe das Angebot. Mieten stiegen dort, wo Wohnraum knapp sei. Neben dem kommunalen Bodenkauf brauche es beschleunigte Genehmigungsverfahren, Baulandentwicklung und Planungssicherheit. Braun sieht vor allem die politische Kultur als entscheidenden Faktor: Ohne "Teamspirit" und langfristiges Denken bleibe jede Bodenstrategie Stückwerk.