Ein Urteil des Bundesgerichtshofs dürfte die Branche der Immobilienmakler auf den Kopf stellen. Damit ein Maklervertrag gültig ist, stellt der BGH eine Forderung auf, die zahlreiche Vermittler bisher nicht erfüllen. Viele tausend Provisionsvereinbarungen der vergangenen Jahre dürften ungültig sein – Kunden können gezahltes Geld zurückfordern. 

Wer heutzutage eine Immobilie kaufen will, der schaut sich vor allem im Internet um. Auf spezialisierten Plattformen finden Interessenten jede Menge Angebote. Wird die Immobilie von einem Makler angeboten, dann rückt dieser die detaillierten Informationen in der Regel erst dann heraus, wenn der Kaufinteressent ihn zuvor als Vermittler beauftragt und anerkennt, dass er eine Provision bezahlen muss, sobald er die Immobilie erwirbt. 

Dies alles passiert meist auf elektronischem Wege auf einer standardisierten Website. Doch damit der Vertrag zwischen Makler und Interessent wirksam ist, kommt es auf Details an, hat der Bundesgerichtshof (BGH) nun in einem wegweisenden Urteil (Az. I ZR 159/24) entschieden. 

Konkret bedeutet das, dass auch für Immobilienmakler die Regeln des sogenannten Kaufbuttons (auch Buttonlösung genannt) anzuwenden sind, die beispielsweise für Online-Shops gelten. Die Schaltfläche, auf die ein Kaufinteressent klickt, um den Immobilienmakler zu beauftragen, muss mit der Aufschrift „Zahlungspflichtig bestellen“ oder einer entsprechend eindeutigen Formulierung gekennzeichnet sein. 

Dies sei nicht ausreichend, so die obersten Richter. Die Beauftragung des Immobilienmaklers sei in diesem Fall unwirksam. Der Makler verliert somit seinen Anspruch auf Provision. Auch die Tatsache, dass der Kunde die Leistungen des Maklers aktiv in Anspruch nimmt, beispielsweise indem er ihn auffordert, einen Notartermin für den Kauf der Wohnung zu vereinbaren, führe nicht zu einem wirksamen Vertrag zwischen Kunde und Makler, so der BGH. 

In der Praxis bedeutet dies, dass viele Beauftragungen von Immobilienmaklern, die in den vergangenen Jahren über das Internet erfolgt ist, vermutlich nicht korrekt abgelaufen ist. Die daraus entstandenen Vertragsverhältnisse sind laut BGH unwirksam. Die Folge: Ein Kunde muss die Provisionsrechnung des Maklers nicht bezahlen oder kann sein Geld zurückfordern. Die Rückforderungen unterliegen dabei einer dreijährigen Verjährungsfrist. Das bedeutet, dass derzeit noch Verträge angegriffen werden können, die seit Januar 2022 abgeschlossen worden sind.