La falta d’habitatge disponible continuarà marcant l’evolució del mercat residencial espanyol durant els pròxims anys. L’últim informe de BBVA Research preveu que la demanda continuï sustentada per uns tipus d’interès relativament baixos, el creixement de l’ocupació i dels salaris reals, la intensa creació de llars vinculada a la immigració i el manteniment d’una demanda estrangera rellevant. No obstant, el fort increment dels preus i l’escassetat d’oferta limitaran el nombre d’operacions.

Després d’una evolució del mercat més feble del que es preveia durant els primers mesos de l’any, el servei d’estudis de BBVA ha revisat a la baixa la seva previsió de compravendes per al 2026. Ara estima una caiguda del 7,3%, tot i que les operacions es mantindran en nivells històricament elevats. Per al 2027, BBVA Research espera una recuperació moderada, amb un creixement del 0,6%, que situaria les compravendes lleugerament per sobre dels 700.000 habitatges.

El principal problema continuarà estant en l’oferta. La construcció residencial augmentarà durant els pròxims dos anys, però a un ritme insuficient per cobrir la formació de noves llars. Els visats d’obra nova creixeran un 10,1% el 2026 i un 12,6% el 2027, mentre que els habitatges iniciats passaran dels 139.000 del 2025 a 153.000 aquest any i a 170.000 el 2027.

Aquest augment de l’activitat constructora elevarà la inversió residencial fins al 5,7% del PIB el 2026 i al 6% el 2027. No obstant això, la producció de nous habitatges continuarà molt per sota del ritme a què es creen noves llars. El servei d’estudis de BBVA estima que es formaran 223.000 llars aquest any i 217.000 més el 2027. La conseqüència serà un increment del dèficit d’habitatge, que arribarà a unes 885.000 unitats el 2027. L’escassetat serà especialment acusada a les zones on la pressió de la demanda és més alta, cosa que farà que es mantingui la tensió sobre el mercat residencial.

El desequilibri entre oferta i demanda continuarà traslladant-se als preus. L’informe preveu que l’habitatge s’encareixi un 12% el 2026 i un 5,7% addicional el 2027. L’organisme considera que la combinació d’una demanda encara sòlida i una oferta insuficient continuarà exercint pressió a l’alça sobre els preus, malgrat que l’activitat sigui més baixa en el nombre de compravendes.

Les tensions comercials internacionals afegeixen, a més, un nou risc per a la construcció. Un eventual encariment dels materials podria elevar els costos dels projectes, endarrerir la resposta de l’oferta i reduir la viabilitat de determinades promocions residencials. En aquest context, BBVA Research considera que l’augment de la construcció no serà suficient per resoldre el dèficit acumulat. L’informe estima que el 2025 ja hi havia un dèficit d’uns 700.000 habitatges i adverteix que els obstacles per incrementar l’oferta continuen sent nombrosos: des de l’escassetat de sòl finalista i la falta de mà d’obra fins a la incertesa reguladora i la complexitat dels processos urbanístics.

El servei d’estudis de BBVA valora positivament el disseny del Pla Estatal d’Habitatge 2026-2030, especialment per la seva dotació pressupostària més gran, l’objectiu de consolidar un parc públic permanent i les mesures destinades a impulsar la industrialització, la urbanització de sòl i una transparència més clara del mercat.

No obstant, considera que aquestes mesures no seran suficients per si soles per corregir el dèficit d’habitatge. L’efectivitat del pla dependrà, segons assenyala l’informe, de la coordinació entre les diferents administracions i de la seva capacitat per mobilitzar inversió privada.

Als problemes de sòl, regulació i capacitat constructora, ara s’hi suma un altre possible coll d’ampolla: la xarxa elèctrica. BBVA Research identifica la falta de capacitat disponible com un factor que ja pot estar condicionant el desenvolupament d’alguns projectes residencials.

L’ampliació de la xarxa necessària per atendre grans desenvolupaments urbanístics pot requerir entre cinc i vuit anys. Mentrestant, més de 80.000 habitatges previstos depenen de noves infraestructures elèctriques per poder desenvolupar-se.

El problema és especialment rellevant als nusos de distribució. Segons l’estudi, el 88% disposen de menys d’un megawatt de capacitat lliure, una limitació que dificulta la connexió de nous projectes residencials d’una certa dimensió.

Subscriu-te per seguir llegint