El mercat del lloguer comença a mostrar senyals d’esgotament a Madrid i a Barcelona després de diversos anys de fortes pujades. Les rendes residencials van tancar el segon trimestre del 2026 en 23,6 euros per metre quadrat al mes a Barcelona i en 23 euros a Madrid, segons el Baròmetre del Mercat Residencial elaborat per la taxadora Gloval Analytics. En els dos casos, els preus van baixar respecte als tres primers mesos de l’any, tot i que l’evolució interanual és diferent entre les dues ciutats.

Barcelona protagonitza l’ajustament més acusat. Així les coses, el lloguer mitjà va baixar un 3,3% trimestral i un 4,1% davant el mateix període del 2025, quan arribava als 24,6 euros per metre quadrat. A Madrid, les rendes encara se situen un 3,6% per sobre de les registrades fa un any, però retrocedeixen un 0,9% respecte al primer trimestre, des de 23,2 fins a 23 euros per metre quadrat.

Gloval demana, però, cautela a l’analitzar les dades. "Aquests moviments s’han d’interpretar com una variació puntual de la sèrie analitzada i no com una caiguda estructural del mercat de lloguer", assenyala l’informe. La taxadora remarca que les rendes continuen en nivells elevats a les dues capitals, sostingudes per una demanda intensa i una oferta limitada.

No obstant, la fotografia reflecteix una pèrdua clara d’impuls: Barcelona ha passat de vorejar els 25 euros per metre quadrat a finals del 2025 a situar-se en 23,6 euros sis mesos després i Madrid, per la seva banda, va encadenar pujades des dels 22,2 euros del segon trimestre del 2025 fins als 23,2 euros a l’inici d’aquest any, abans de registrar la lleugera correcció actual.

La moderació del lloguer contrasta amb l’evolució del mercat de compravenda, en què els preus continuen avançant a taxes de dos dígits. Madrid capital va arribar al juny als 5.429 euros per metre quadrat, un 11,8% més que un any abans; mentrestant, a Barcelona, el valor mitjà va arribar a 4.786 euros, amb una pujada interanual del 10,1%.

L’encariment és encara més gran a les corones metropolitanes. L’àrea metropolitana de Madrid va registrar un increment anual del 16,8%, fins als 3.718 euros per metre quadrat, mentre que la de Barcelona va avançar un 14,7%, fins als 3.289 euros. En l’entorn madrileny destaquen Móstoles, amb una pujada del 22,6%; Getafe, amb un 21,6%; Coslada, amb un 20,9%, i Alcorcón, amb un 20,7%. A Barcelona, els augments més grans es concentren a Badalona, amb un 20%; Sant Adrià de Besòs, amb un 19,9%, i l’Hospitalet de Llobregat, amb un 18,2%.

La combinació de preus de compra a l’alça i lloguers amb menor recorregut està comprimint la rendibilitat bruta de l’habitatge. A Barcelona es va situar en el 5,9% durant el segon trimestre, davant el 6,8% de fa un any. La caiguda assoleix així 0,9 punts percentuals en termes interanuals i 0,4 punts davant el trimestre anterior. A Madrid, la rendibilitat bruta va baixar fins al 5,1%, quatre dècimes menys que un any abans i una dècima per sota de la registrada el primer trimestre.

Amb tot, el mercat del lloguer a Espanya suma una altra característica: la concentració territorial. Madrid i Barcelona reuneixen aproximadament el 35% de tots els habitatges principals arrendats del país, segons un informe elaborat pel projecte europeu INSPIRE-US, que coordina l’Associació de Propietaris de Vivenda de Lloguer (ASVAL) i en què també participen Testa Homes i la Universitat d’Alacant, entre altres entitats.

Aquesta concentració reflecteix l’enorme pes que tenen les dues grans àrees metropolitanes en un mercat que continua sent minoritari davant la propietat. El 2021, únicament el 16,1% dels habitatges principals espanyols estaven ocupats en règim de lloguer. La proporció havia augmentat des de l’11,3% registrat el 2001 i el 13,5% del 2011, però seguia molt lluny del 75,5% corresponent als habitatges que són de propietat.

El problema és que aquest 16,1% no representa el nombre de cases que estan disponibles per als qui busquen un nou contracte. La immensa majoria ja tenen inquilí. L’informe calcula que les operacions recents amb prou feines representen el 15,5% del parc llogat, una xifra equivalent a l’1,8% de tots els habitatges principals d’Espanya. Dit d’una altra manera, de cada 100 habitatges utilitzats com a residència habitual, menys de dos haurien entrat recentment al mercat del lloguer. Si s’amplia el període a cinc anys, la proporció acumulada se situaria al voltant del 6%.

Aquesta combinació, un parc reduït i fortament concentrat, limita la capacitat del lloguer per respondre a augments ràpids de la demanda, com els provocats per l’emancipació, la mobilitat laboral o l’arribada d’immigrants. El mateix informe adverteix que la reduïda mida del mercat "li ha fet perdre la capacitat de resoldre canvis sobtats en la societat que impliquen gent gran i ràpides necessitats d’habitatge, com en el cas de la immigració".

La distància entre les dues grans províncies i la resta del país és considerable. Madrid concentra el 17,6% de tots els habitatges principals de lloguer i Barcelona un 17,5%. Juntes assoleixen el 35,1%, davant el 4,8% de València i el 3,8% d’Alacant, les dues següents províncies de la classificació. És a dir, Madrid i Barcelona reuneixen més de quatre vegades el parc de lloguer que sumen València i Alacant.

La concentració no respon únicament a la mida de les dues províncies. El lloguer també té un pes especialment elevat dins dels seus propis mercats residencials. A Barcelona, més del 20% dels habitatges principals estan arrendats, mentre que a Madrid la proporció se situa entre el 15% i el 20%. Només Ceuta i Melilla superen també la barrera del 20%, mentre que les Balears i les dues províncies canàries estan en el mateix interval que Madrid. Per tant, si Espanya comptava el 2021 amb prop de tres milions d’habitatges principals llogats, Madrid i Barcelona en concentraven una mica més d’un milió. La resta es repartia entre mig centenar de mercats provincials amb mides i necessitats molt diferents.

El predomini de Madrid i Barcelona no significa que les tensions es limitin a les dues províncies. L’informe compara el nombre d’altes residencials registrades cada any amb el volum d’habitatges llogats i detecta que, el 2021, 14 de les 52 províncies analitzades van rebre més nous residents que habitatges tenien destinats al lloguer. La proporció era especialment elevada a Toledo, amb 1,54 arribades per cada habitatge arrendat, i també superava la unitat a Màlaga, Terol, Àvila, Conca, Navarra, Almeria i Alacant, entre altres territoris.

Subscriu-te per seguir llegint