Верховный суд РФ (ВС) признал, что арендатор земельного участка может взыскать с владельца расположенной на нем чужой постройки неосновательное обогащение. Но учитывая отсутствие права сдавать участок в субаренду, компенсация равна части арендной платы, пропорционально занятой строением площади, указал ВС. Ранее в практике не было единого подхода, а суды нередко взыскивали суммы исходя из оценки рыночной стоимости аренды, которая могла быть выше, чем плата самого арендатора собственнику земли.

Решение о границах платы за пользование чужим земельным участком вынес ВС в рамках разбирательства по иску ООО «Грин Моторс». Эта компания в декабре 2023 года арендовала у Наталии Мартыненко участок в Краснодарском крае площадью 2,19 га без права сдачи в субаренду. Сначала организация платила 29 тыс. руб. в месяц, но в январе 2024 года ценник вырос до 97,75 тыс. руб. Во время приемки участка «Грин Моторс» не заявлял никаких возражений. Претензии возникли позже к другой компании — ООО «Промстроймонтаж», некапитальную постройку (столовую) которой арендатор обнаружил на части своего участка.

«Грин Моторс» подал иск к владельцу постройки, требуя взыскать 1,1 млн руб., неосновательно сбереженных за 11 месяцев пользования чужой землей. Сумму истец обосновал заключением специалиста, который рассчитал площадь земли под столовой в 800 кв. м и оценил рыночную стоимость такого участка в 100 тыс. руб. в месяц. Арбитражный суд Краснодарского края иск удовлетворил в полном объеме.

Судья отметил, что ответчик занял площади без правовых оснований, а потому на основе принципа «платности использования земельного участка» должен внести арендатору плату по рыночным ставкам.

Однако апелляция снизила сумму возмещения в 100 раз — до 10,5 тыс. руб. Инстанция рассчитала сумму компенсации исходя из той платы, которую вносил сам арендатор владельцу земельного участка, и пропорционально занятой площади согласно техпаспорту постройки (252 кв. м). Апелляционный суд также отметил, что договор запрещал субаренду без согласия собственника земли, поэтому «Грин Моторс» не мог получать от участка доход по рыночной стоимости.

Но окружная кассация отменила это постановление и поддержала подход первой инстанции, взыскав 1,1 млн руб. (см. “Ъ” от 1 июля).

«Промстроймонтаж» обратился с жалобой в ВС, и дело передали в экономколлегию ВС, которая вынесла решение в его пользу. Неосновательное обогащение у ответчика, занявшего часть земли, возникло вследствие того, что всю плату за пользование участком вносил «Грин Моторс», указала экономколлегия. Это означает, что размер компенсации должен определяться исходя из суммы арендной платы, а не рыночных ставок, пропорционально занятой ответчиком площади, пояснил ВС. К тому же договор не разрешал передавать участок в пользование третьим лицам без согласия собственника, что не позволяло компании «Грин Моторс» извлекать доход на рыночных условиях, подчеркнула коллегия судей.

ВС также отметил, что альтернативным способом решения проблемы могло бы быть заявление требований к Наталии Мартыненко.

Поскольку на момент подписания договора аренды постройка уже находилась на участке, «Грин Моторс» мог при подписании акта приема-передачи обнаружить это и предъявить претензии владельцу земли, но не сделал этого.

К тому же на протяжении всего времени истец не пытался освободить арендованный участок от спорного строения. По мнению ВС, это подтверждает правильность выводов апелляции, взыскавшей с «Промстроймонтажа» только 10,5 тыс. руб.

ВС ответил на принципиальный вопрос о том, что именно считается неосновательным обогащением, когда чужим земельным участком пользуется третье лицо, а за землю при этом платит арендатор, говорит партнер МКА «Яковлев и партнеры» Алина Тарасова. Она уточняет, что неосновательное обогащение должно компенсировать то имущественное сбережение, которое действительно произошло у ответчика за счет истца, а не создавать для потерпевшего дополнительный источник дохода.

В связи с этим юристы обращают внимание на размер исковых требований. «За весь участок арендатор заплатил за спорный период 915 тыс. руб., а с владельца объекта требовал 1,1 млн руб. за пользование лишь малой частью земли»,— отмечает госпожа Тарасова. По такой логике рыночная цена аренды всего участка должна составлять 30,1 млн руб., то есть в 33,4 раза больше, чем платил истец по договору с собственником земли, подчеркивает основатель и руководитель юрфирмы «Неделько и партнеры» Василий Неделько.

Более того, должна быть реальная возможность сдать участок в субаренду, чтобы ориентироваться именно на рыночные расценки, полагает руководитель практики «Недвижимость и строительство» Nordic Star Арина Довженко. Но такой опции у арендатора не было, поскольку она была прямо заблокирована в договоре, уточняет госпожа Довженко. Соглашаясь с этим, Алина Тарасова предупреждает, что истцу все равно пришлось бы доказывать рыночность требуемой суммы — экспертной оценкой, сопоставимыми сделками или другими доказательствами.

При рассмотрении подобных споров, резюмирует госпожа Тарасова, нужно установить, кто платил за землю, какой частью пользовался ответчик, какую сумму он благодаря этому сберег и имел ли сам истец право извлекать из спорной части участка тот доход, который теперь пытается взыскать.

Ян Назаренко, Анна Занина