Минстрой совместно с ЦБ подготовил законопроект, нацеленный на урегулирование механизма долгосрочных рассрочек по договорам долевого строительства (ДДУ) — когда выплаты застройщику продолжаются после ввода дома в эксплуатацию еще без оформления квартиры в собственность покупателя. Такой механизм востребован на рынке как альтернатива ипотеке — общий объем рассрочки, по данным ЦБ, достигает уже 1,5 трлн руб., но при его использовании существуют риски. Для защиты интересов граждан и застройщика предлагается закрепить, что квартира после ввода объекта будет переходить в собственность дольщика, но до погашения долга будет оставаться в залоге у девелопера.

Законопроект, разработанный Минстроем совместно с ЦБ в целях урегулирования предоставления застройщиками долгосрочных рассрочек покупателям жилья по ДДУ, опубликован министерством для обсуждения. Речь идет о случаях, когда выплаты застройщику продолжаются после сдачи дома в эксплуатацию — при этом жилье не переходит в собственность покупателя (сейчас для этого необходимо полностью выплатить цену по договору). Предложенный Минстроем механизм предполагает, что после ввода дома жилье все же будет оформляться в собственность дольщика, однако до окончания выплаты рассрочки недвижимость будет находиться в залоге у застройщика.

Как пояснили “Ъ” в ЦБ, сейчас проблема заключается в том, что рассрочка слабо поддается учету и после ввода объекта в эксплуатацию покупатели платят деньги напрямую застройщику, не являясь собственниками недвижимости. Как отмечает регулятор, граждане выбирают такой механизм в ожидании снижения процентных ставок и получения ипотечного кредита — «гарантии этого нет, но есть риск в случае финансовых проблем у застройщика остаться и без квартиры, и без денег».

Как пояснили “Ъ” в Минстрое, рассрочка востребована на рынке, поскольку снижает финансовую нагрузку на граждан и позволяет им более равномерно распределять траты. В ведомстве ожидают, что этот механизм станет «краткосрочным инструментом стимулирования спроса на первичном рынке жилья и позволит частично заменить ипотечные сделки».

Рассрочка стала одной из популярных альтернатив ипотеке (см. “Ъ” от 17 июня) — застройщики дают возможность оплатить квартиру в несколько траншей без кредита и процентов. По оценкам ЦБ, объем представленной рассрочки составляет 1,5 трлн руб. (17% портфеля застройщиков), причем значительная часть приходится на долгосрочные платежи после сдачи дома.

Согласно законопроекту, дата последнего платежа не должна превышать трех лет с момента окончания срока получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Застройщик при систематических просрочках вправе потребовать досрочного возврата всей суммы — в таком случае проценты не могут превышать 20% годовых (при своевременном внесении платежей проценты начисляться не могут).

Информация о рассрочке будет отражаться в кредитной истории покупателя. При этом ограничивается возможность застройщиков по предоставлению рассрочек — без согласия банка, кредитующего строительство, девелоперы вправе продавать с применением этого механизма не более 25% от общей площади проекта. Предполагается, что изменения вступят в силу 1 сентября 2027 года.

Минстрой и ЦБ ранее обсуждали способы урегулирования рассрочек при покупке жилья. Среди звучавших идей — запрет на установление разной стоимости квартиры в зависимости от способа оплаты, но это требование не вошло в представленный документ.

Как пояснили “Ъ” в ЦБ, законопроект «отражает результаты продолжительной дискуссии», но некоторые положения требуют «большей конкретизации» — регулятор с Минстроем продолжают работу над инициативой.

В целом, отмечают в ЦБ, предложенный механизм обеспечивает понятные правила игры для обеих сторон сделки.

Первый замгендиректора фонда «Институт экономики города» Виктор Агеев отмечает, что законопроект выводит практику рассрочек из теневого поля — это дает гражданам инструмент распределения финансовой нагрузки, что критически важно при высоких ипотечных ставках. Отсутствие же в законопроекте жестких мер (например, запрета на завышение цены при рассрочке), по его мнению, может быть компромиссом с застройщиками — при этом эксперт не исключает возврата к ним в ходе дальнейшего обсуждения.

По словам президента Национального объединения строителей Антона Глушкова, важно, что законопроект не запрещает такой способ расчетов, а устанавливает понятные правила его применения. Однако, по его словам, есть и риски: для застройщика длительная рассрочка может повлиять на денежный поток проекта и финансовую модель, а для гражданина при наступлении срока окончательного платежа может стать значительной финансовой нагрузкой. Поэтому, добавляет замглавы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко, необходимо обеспечить прозрачность — «покупатель должен заранее видеть итоговую стоимость, размер переплаты и последствия просрочки, чтобы рассрочка оставалась безопасной альтернативой ипотеке».

Анна Королева