В Московской области в 2026 году проходит государственная кадастровая оценка земельных участков. Новые результаты будут иметь значение в том числе для расчёта земельного налога с 2027 года.

Это не означает, что налог автоматически увеличится у каждого собственника. Но если кадастровая стоимость конкретного участка заметно изменится, имеет смысл заранее понять, за счёт каких характеристик получен новый результат и нет ли ошибок в исходных данных.

Государственная кадастровая оценка — массовая процедура. Стоимость определяется не индивидуально для каждого участка так, как это происходит при рыночной оценке, а с использованием массовых моделей, характеристик объектов и ценообразующих факторов.

Перед утверждением окончательных результатов публикуется проект отчёта. На этом этапе собственник может проверить сведения о своём участке и при наличии оснований представить замечания.

Именно поэтому следить за результатами имеет смысл не после получения налогового уведомления, а ещё на стадии предварительной оценки.

Если новая кадастровая стоимость существенно выше действующей, сначала стоит разобраться, почему это произошло.

Причиной могут быть:

• сведения о виде разрешённого использования;

• площадь участка;

• категория земель;

• территориальная или функциональная зона;

• характеристики инженерной инфраструктуры;

• ограничения и обременения;

• другие данные, использованные при массовой оценке.

В одном случае проблема может заключаться в ошибочной характеристике объекта. В другом — все сведения указаны правильно, но сама полученная стоимость заметно отличается от рыночного уровня.

Это разные ситуации, и подход к ним тоже разный.

Для проверки нужен кадастровый номер.

В практическом плане последовательность выглядит так:

1. Проверить актуальные сведения об участке.

2. Найти его в опубликованных предварительных результатах государственной кадастровой оценки.

3. Сравнить новую стоимость с действующей.

4. Проверить характеристики, которые использовались при расчёте.

5. Если есть расхождения, определить их причину.

6. Собрать документы, подтверждающие фактические характеристики участка.

Важно смотреть не только на итоговую сумму.

Иногда гораздо важнее понять, какие именно данные привели к этому результату.

Для коммерческих земель это один из ключевых параметров.

Участки одинаковой площади, но с разными вариантами использования могут иметь совершенно разную экономическую ценность.

Поэтому стоит проверить, соответствует ли используемый при оценке ВРИ актуальным сведениям об участке.

Для крупного участка даже сравнительно небольшое расхождение в площади способно существенно повлиять на итоговую стоимость.

Лучше ориентироваться на актуальные сведения, а не на старые документы, которые могут находиться в архиве компании.

Категория влияет на правовой режим и возможное использование участка.

Если сведения устарели или указаны некорректно, это может отразиться и на расчёте.

Два соседних участка могут иметь совершенно разные возможности использования.

Значение имеют градостроительные условия, ограничения и допустимые виды использования территории.

Наличие рядом электричества, газа, воды или канализации ещё не всегда означает, что участок фактически обеспечен необходимыми мощностями.

Для стоимости важно различать:

«сеть находится рядом»

и

«существует реальная возможность подключения».

Охранные, санитарные и иные зоны могут ограничивать использование участка.

Если такие ограничения существенны, важно проверить, корректно ли они отражены в характеристиках объекта.

Это две разные стадии.

Пока опубликован проект отчёта, заинтересованное лицо может представить замечания к предварительным результатам.

Такой механизм особенно логичен, когда вопрос связан с характеристиками самого объекта.

Например:

• неверной площадью;

• видом разрешённого использования;

• ограничениями;

• характеристиками инфраструктуры;

• другими исходными сведениями.

После утверждения результатов используются уже другие предусмотренные законом процедуры.

Поэтому стадия проекта отчёта — удобный момент для проверки исходных данных.

Универсального набора документов нет.

Всё зависит от конкретной причины расхождения.

Могут использоваться:

• выписка ЕГРН;

• правоустанавливающие документы;

• сведения о ВРИ;

• градостроительные документы;

• документы об ограничениях;

• схемы;

• планы;

• материалы по инженерной инфраструктуре;

• иные документы, подтверждающие характеристики участка.

Самой фразы «стоимость слишком высокая» обычно недостаточно.

Гораздо важнее показать, какая конкретная характеристика требует проверки и чем подтверждается правильное значение.

Не каждое расхождение требует отдельного отчёта о рыночной стоимости.

Если причина очевидна — например, в исходных сведениях неверно указана площадь, — логичнее сначала работать именно с характеристиками участка.

Другая ситуация — когда все основные сведения об объекте корректны, но кадастровая стоимость всё равно существенно отличается от рыночного уровня.

Тогда уже имеет смысл сравнивать полученный результат с рынком и определять, нужен ли отдельный расчёт рыночной стоимости.

То есть сначала стоит ответить на вопрос:

проблема в характеристиках объекта или в самом уровне стоимости?

И только после этого выбирать дальнейший инструмент.

Предположим, у компании есть участок под складским комплексом.

Текущая кадастровая стоимость — 60 млн рублей.

По предварительным результатам новой оценки — 90 млн.

Рост составляет 50%.

Но сам по себе такой рост ещё не доказывает ошибку.

Нужно проверить:

• изменился ли ВРИ;

• совпадает ли площадь;

• какая зона использована;

• какие сведения об инфраструктуре учтены;

• есть ли ограничения;

• изменились ли градостроительные условия;

• насколько полученная стоимость сопоставима с рынком аналогичных участков.

Если выясняется, что в исходных данных есть неправильная характеристика, дальнейший вопрос прежде всего связан с её исправлением.

Если все характеристики верны, а расхождение остаётся, тогда имеет смысл отдельно анализировать уровень стоимости.

Для небольшого участка изменение кадастровой стоимости может быть несущественным в абсолютных цифрах.

Для крупных коммерческих активов ситуация другая.

Речь может идти о:

• производственных площадках;

• логистических комплексах;

• крупных торговых объектах;

• территориях под коммерческую застройку.

При большой стоимости земельного актива даже относительно небольшое процентное изменение налоговой базы может заметно влиять на расходы компании.

Причём важен не только один налоговый период.

Если новая стоимость будет применяться несколько лет, эффект накапливается.

Практический порядок для собственника земельных активов выглядит так:

1. Собрать кадастровые номера участков.

2. Проверить актуальные характеристики объектов.

3. Следить за публикацией предварительных результатов.

4. Сравнить новую стоимость с действующей.

5. Если изменение заметное — понять его причины.

6. Проверить площадь, ВРИ, категорию, ограничения и другие характеристики.

7. При обнаружении ошибки собрать подтверждающие документы.

8. Если характеристики корректны, отдельно оценить, соответствует ли полученная величина рыночному уровню.

Такой подход позволяет сначала определить проблему, а уже затем выбирать способ её решения.

Новая кадастровая оценка земель Московской области — хороший повод провести инвентаризацию земельных активов компании.

Проверять стоит не только итоговую цифру, но и данные, на которых она основана.

Если ошибка находится в характеристиках участка, важны подтверждающие документы.

Если характеристики указаны правильно, но сама стоимость вызывает вопросы, тогда уже имеет смысл анализировать её соответствие рынку.

Чем раньше понятна причина расхождения, тем проще выбрать дальнейший порядок действий.