В принципе, конечно, можно обойтись и без нотариального удостоверения договора найма (термины аренда, арендодатель и арендатор - лишь между юридическими лицами), и наниматель (кто снимает), и наймодатель (кто сдаёт) могут оговорить всё и устно, или оформить простым письменным договором, но именно нотариус проведёт предварительную проверку всех особенностей сделки, её законности, а его печать на документе поможет избежать или решить возможные конфликты.
- Для собственника, сдаю­щего жильё, - поясняет нотариус, - в договоре найма важно прописать сроки действия документа, пункты о сумме оплаты и сроках её внесения; указания, чтобы в сданной квартире (доме) не занимались противоправными делами, не пересдавали жильё, сохранили в полученном при сдаче виде; преду­смотреть пункты о домашних животных или подселении, даже временном, родни квартиранта, посещение его друзьями. Нужно предусмот­реть и штрафные санкции при нарушении условий документа - нотариальное удостоверение придаст ему усиленную гарантию. Допустим, при задержке оплаты квартирантом владелец жилья, получив на договоре исполнительную надпись у нотариуса, может сразу обращаться к судебным приставам для взыскания долга, исполнительная надпись на нотариально удостоверенном договоре приравнена к решению суда. Если же нотариального договора не было, то все вопросы будут решаться в суде.
Кроме того, можно сделать приложение к основному договору (или прямо в нём прописать), упомянув исходное состояние квартиры с перечислением наличия и состояния мебели, оборудования, техники; оговорить права нанимателя делать ремонт (с уменьшением оплаты за съём), вообще нести расходы на содержание жилья, оплату коммуналки (с отдельными тарифами).
- Не будет лишним для сдатчика жилья, особенно если сдаётся дача, загородный дом, в договоре прописывать и особеннос­ти пользования земельным участком, - разъясняет нотариус, - хозяйственными постройками, высаженными растениями и фруктовыми деревьями; оговаривается право квартиранта что-то выращивать на участке, разводить животных. И правила противопожарного страхования лучше предусмотреть, ведь страховые компании предпочитают именно нотариально удостоверенные договоры найма. Обязательно предусмотреть в таком документе, удостоверяемом у нотариуса, и штрафные санкции за нарушение пунк­тов сделки и (или) необходимость залога (обеспечительного платежа), как и когда он возвращается нанимателю. Кстати, нотариус может при этом стать эскроу-агентом и принять обеспечительный платёж, который при расторжении договора на нормальных условиях после его окончания гарантированно вернётся к тому, кто снимал жильё.
Важно, что наймодатель может потребовать расторжения договора (через суд) досрочно при существенном нарушении нанимателем условий сделки, к примеру, если имущество используется не по назначению или ухудшается; если более двух раз подряд квартирант не вносит обещанный платёж.
О том, чем важен договор найма для снимающих жильё, даже на несколько недель отпуска, а также об иных особенностях семейного и гражданского законодательств страны, - в следующем выпуске рубрики.