Типичный биржевой фонд недвижимости стоит на 12% дешевле своих активов — запускаю индекс дисконта ЗПИФ

Дата публикации: 29-08-2026 09:29:19

Посчитал дисконт к расчетной стоимости пая по всем фондам недвижимости на Мосбирже: –12%. Данные на 28 августа 2026, дальше буду считать еженедельно.
Зачем это нужно
Дисконт по отдельному фонду ничего не говорит, пока не с чем сравнить. Так, например, если дисконт превышает средний по рынку, то не стоит торопиться с покупкой. Вероятно, на это есть весомые причины и лучше внимательно изучить фонд. А фонд с дисконтом на уровне рынка может оказаться не выгодной, а обычной покупкой по рыночной цене.
Если же дисконт заметно меньше рыночного или даже премия, значит рынок оценивает фонд лучше остальных. Тут тоже стоит понять, за что именно: качество активов, перспективы роста выплат, ликвидность или за то, что сделок мало и цену двигают единичные заявки.
Индекс не подсказывает момент покупки. Он показывает, какой вопрос задать фонду.
Сравнение управляющих компаний на одной шкале

У всех УК фонды в среднем дешевле активов, кроме Велеса, но и там премия держится на одном ЗПИФ с редкими сделками.
Из остальных с наименьшим дисконтом торгуются фонды Паруса и Акцента, с наибольшим — околобанковские УК (ВИМ Сбережения — антилидер). И вот здесь вопрос к прозрачности, качеству активов, ликвидности и обоснованности оценки стоимости объектов.
Динамика
Когда накопится история, индекс станет индикатором движения денег в фонды, реакции на ключевую ставку и другие события.
Кого беру в расчет
31 фонд из 41. Критерии следующие:
1) паи торгуются на Мосбирже
2) УК раскрывает РСП и СЧА
3) по фонду были сделки
4) минус выбросы, которые искажают среднее. Сейчас это ЗПИФ ДОМ.РФ с премией 651%: с ним индекс показывал бы не дисконт 12%, а премию 8,7% по всему рынку.
Порогов по размеру фонда и обороту нет: охват рынка важнее стоимости чистых активов и стакана.
Как считаю
Формула: (цена пая / РСП − 1) × 100: минус — дисконт, плюс — премия.
Индекс — среднее по всем фондам базы, рядом покажу медиану (срединное) как контроль выбросов: чем ближе медиана к среднему, тем меньше влияния какого-либо одного или нескольких фондов-выбросов. Цена — последняя сделка.
Интересна тема ЗПИФ недвижимости — больше разборов в телеграм-канале| MAX.

Основное содержимое страницы с новостью.

Схожие новости

#	Наименование новости	Тональность	Информативность	Дата публикации
1	💼 Мой портфель коммерческой недвижимости «Бетонное казино». Накопил первые ₽80 000 в фондах	0	10.28	29-08-2026
2	📌 ОБЛИГАЦИИ, первичные размещения. Что беру? Традиционная рубрика — разбираю ...	0	6.57	29-08-2026
3	Российский рынок валютных облигаций и курс $	0	13.98	29-08-2026
4	Ненасытный брокер	0	8.42	29-08-2026
5	Бюджет получит более 600 млрд руб. дивидендами, Интер РАО сокращает фин. показатели, дефляция сэр!	0	16.65	23-08-2026
6	Почему покупка недвижимости в Москве остается одной из самых надежных ...	0	5.14	05-08-2026
7	10 лет инвеста в нашу фонду и 6 в международную. Выводы.	0	7.34	23-08-2026
8	По следам отчетов — Лукойл, Мать, Магнит и Сегежа	0	8.69	29-08-2026
9	📉Котайджест🐾 тех.дефолт Оил Ресурс, странности Евротранс, перспективы Балтийского лизинга	0	10.65	23-08-2026
10	#S&P500	0	14.78	27-08-2026

Классификация: Недвижимость. Схожих патентов: 0. Схожих новостей: 10. Тональность: 0. Информативность: 8.51. Источник: smart-lab.ru.