Pandemie, Inflationsschub, Kriege, Handelskonflikte, KI-Umbruch: In den 2020er-Jahren haben sich die Unsicherheitsfaktoren nicht nur gehäuft, sondern teilweise überlagert. Die Preise für Wohneigentum sind dennoch weiter gestiegen. Diese bemer­kens­werte Widerstandsfähigkeit wirft zwei Fragen auf: Sind die heutigen Preise ökono­misch noch gerecht­fertigt oder hat sich der Markt von den Fundamentaldaten entkoppelt? Und was müsste geschehen, damit es tatsächlich zu einer Korrektur kommt?

Die Studie unter­sucht diese Fragen mit einem Fundamentalwertmodell, das die Preisentwicklung seit 1985 anhand von sechs wirtschaft­lichen Treibern erklärt – von der Bevölkerungsentwicklung bis zu den Hypothekarzinsen. Ergänzt wird die Analyse durch fünf Konjunkturszenarien bis 2028 und eine kantonale Betrachtung.

Die Preisentwicklung ist nicht aus dem Ruder gelaufen. Ende 2025 liegen die Preise für Einfamilienhäuser lediglich 1.6 % über ihrem Fundamentalwert, jene für Eigentumswohnungen 8.2 %. Bei Letzteren hat sich die Bewertungslücke zwar über zwei Jahrzehnte hinweg geöffnet, in den vergan­genen zehn Jahren jedoch kaum mehr vergrössert. Das Überbewertungsrisiko bleibt damit gering bis moderat.

In vier der fünf Szenarien steigen die Preise bis 2028 weiter. Dies gilt selbst bei einer moderaten Rezession, weil Wohnungsknappheit und tiefe Zinsen die Nachfrage stützen, sowie bei einer Stagflation, in der Wohneigentum als parti­eller Inflationsschutz wirkt. Rückläufige Preise wären nur bei einer ausge­sprochen ungüns­tigen Kombination aus tiefer Rezession, Deflation und Bevölkerungsrückgang zu erwarten. Die Szenarien bestä­tigen damit die bemer­kens­werte Widerstandsfähigkeit, die der Markt seit der Jahrtausendwende gezeigt hat.

Regional fällt das Bild diffe­ren­zierter aus, ohne Anlass zur Beunruhigung zu geben. Die grössten Abweichungen vom Fundamentalwert zeigen sich bei Einfamilienhäusern in Appenzell Innerrhoden und Graubünden, bei Eigentumswohnungen in Neuenburg, Graubünden, Freiburg und im Jura. Auffällig ist, wie stark die Risiken innerhalb desselben Kantons je nach Segment ausein­an­der­liegen können. Die Demografie erklärt diese Unterschiede nur teilweise. Erst unter Einbezug der Steuerattraktivität, des Zweitwohnungsanteils und geplanter Verkehrsprojekte werden die regio­nalen Muster verständlich. Von einer breiten Fehlbewertung kann jedoch keine Rede sein: Die Abweichungen weisen auf eine erhöhte Anfälligkeit hin, nicht auf eine unmit­telbar drohende Korrektur.

Wachstumspotenzial und Risiko müssen gemeinsam betrachtet werden. Die Preisperspektiven lassen sich nicht losgelöst von der Bewertungssituation beurteilen. Einige Kantone verbinden hohe Wachstumserwartungen mit einem bereits erhöhten Überbewertungsrisiko. Ihre Märkte dürften empfind­licher reagieren, wenn sich die wirtschaft­lichen Rahmenbedingungen eintrüben. Andere weisen ein ausge­wo­ge­neres Profil auf: überdurch­schnitt­liche Perspektiven bei begrenztem Risiko. In einem unsicheren Umfeld greift eine nationale Betrachtung anhand eines einzigen Szenarios deshalb zu kurz. Erst die Verbindung von Fundamentalanalyse, makro­öko­no­mi­schen Szenarien und kanto­nalen Strukturmerkmalen schafft eine belastbare Entscheidungsgrundlage.

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