Ипотечные ставки двинулись вверх. Что происходит на рынке жилья

Многие россияне сейчас откладывают покупку жилья, ожидая снижения ипотечных ставок. Однако ожидание может затянуться - два крупных банка на прошлой неделе не только не снизили, но даже подняли ставки по ипотечным программам.

Во втором квартале 2026 года тенденция к снижению ипотечной активности (после пика в январе перед изменением условий "Семейной ипотеки") сохранилась, отмечают аналитики "Выберу.ру". Интерес к ипотеке уменьшился на 42,3% по сравнению с первым кварталом. Раньше люди стремились оформить ее как можно быстрее из-за ожидаемого изменения льготных программ, сейчас таких обращений становится меньше. Покупатели перестали руководствоваться принципом "успеть любой ценой" и заняли выжидательную позицию.

Почти три четверти участников опроса, проведенного недавно порталом, считают, что сейчас не лучшее время для оформления ипотеки. Среди основных причин, по которым покупатели откладывают сделку, - слишком высокий ежемесячный платеж (28%) и ожидание более выгодных условий (26%). Треть опрошенных готова вернуться к покупке жилья после снижения ипотечных ставок, 18% - в случае снижения цен, а 17% - при улучшении условий ипотечных программ.

Покупатели недвижимости действительно заняли выжидательную позицию, многие планируют выходить на сделку только после изменения рыночной ситуации, говорит председатель комитета по ипотеке "Российской Гильдии Риэлторов" Юлия Максимович. Некоторые не видят смысла столько переплачивать по ипотеке, даже если проходят по показателям долговой нагрузки и реально могут вносить такой платеж. Но большая часть граждан просто не проходит по долговой нагрузке. Сейчас актуальны срочные сделки, сделки за наличный расчет, когда деньги с депозита должны практически полностью покрыть стоимость недвижимости.

На снижение ставок россияне надеются уже последние 2-3 года - с тех пор, как начала расти ключевая ставка. На этом фоне стали популярны рассрочки - их оформляли, надеясь, что через год-два, к моменту ввода дома в эксплуатацию, ипотека подешевеет и можно будет остаток средств взять в кредит под приемлемые проценты. Но пока этот план не срабатывает.

Банки заняли выжидательную позицию перед заседанием ЦБ по ключевой ставке

На прошлой неделе, по данным Аналитического центра ДОМ.РФ, средневзвешенные ипотечные ставки крупнейших банков впервые с апреля 2025 года показали небольшой рост. Ставка по кредитам на новостройки подросла на 0,02 п. п., на вторичное жилье - на 0,01 п. п. Условия кредитов пересмотрели два банка. Один из них поднял ставку на 0,1 п. п. Второй неделей раньше снизил ее на 1 п.п., а затем поднял на 0,5 п. п. Тогда, с 27 июня по 3 июля, процент по рыночным ипотечным программам поднял еще один банк - и сразу на 0,6 п.п., однако на средневзвешенной ставке это не сказалось, компенсировалось снижением ставок в двух других кредитных учреждениях.

Изменение процентов в сторону увеличения пока невелико, но сигнал для потенциальных покупателей недвижимости - не очень приятный.

В целом ипотечные ставки остаются стабильными, отмечают в Аналитическом центре ДОМ.РФ: банки заняли выжидательную позицию перед заседанием ЦБ по ключевой ставке 24 июля. Дальнейшая динамика будет зависеть, прежде всего, от решений и сигналов регулятора.

Снижение в течение последнего года ставки ЦБ, которое, как правило, влечет снижение ставок по ипотечным кредитам, уже оказало влияние на рынок, считает президент СРО "Региональная ассоциация оценщиков", профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. За первое полугодие объем выдач ипотеки приблизился к 1,6 трлн рублей - это на 71,5% больше, чем за аналогичный период 2025 года. Правда, порядка 80% из них - льготные. Но кредиты, взятые на коммерческой основе, тоже показали рост в 3,7 раза и достигли почти 500 млрд рублей.

Если ключевая ставка продолжит снижение, то это повлечет увеличение доли коммерческих кредитов в общем объеме ипотеки. А вот снизит ли ЦБ на очередном заседании ставку - это сложный вопрос, поскольку ситуация с топливом, безусловно, уже подстегнула инфляцию и еще долго будет отражаться на рынке, рассуждает Кулаков. Поэтому ожидать резкого тренда на снижение стоимости кредитов не стоит. Возможно, ряд банков несколько повысил ставки, поскольку прогнозирует реакцию ЦБ на инфляционные процессы.

Директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин отмечает, что постепенно растет и средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам всех видов в целом. Средняя ставка новых выдач уже поднялась выше 10%, а по итогам года она может превысить 11%. Но тут причина другая - снижение в выдачах доли льготных ипотечных программ с низкими процентами.

Рыночную ипотеку на новостройки сейчас, по данным ДОМ.РФ, можно взять под 18,71%, на вторичное жилье - под 18,68%, рефинансировать кредит - под 18,38% (средневзвешенные ставки топ-20 крупнейших банков).

Массового возвращения покупателей на рынок пока точно не будет, считает Максимович. Ощутимый рост спроса произойдет только после удешевления ипотеки до 12-14%.