Wer eine Wohnung sucht, orientiert sich meist zuerst an zwei Zahlen: der Wohnfläche und der Anzahl der Zimmer. Doch was auf den ersten Blick eindeutig wirkt, sorgt in der Praxis immer wieder für Verwirrung. Zählt der Balkon vollständig zur Wohnfläche? Gehört der Keller dazu? Und wann ist ein Raum überhaupt ein „Zimmer“? Reicht dafür schon ein kleines Arbeitszimmer oder eine ausgebaute Dachkammer?

Tatsächlich können sich die Angaben in Wohnungsinseraten unterscheiden, weil verschiedene Berechnungsmethoden angewendet oder Begriffe unterschiedlich ausgelegt werden. Für Miet- und Kaufinteressierte kann das mindestens zu einer falschen Vorstellung über die Größe der Wohnung führen. Was also zählt wirklich zur Wohnfläche, welche Räume dürfen als Zimmer ausgewiesen werden und wo liegen die rechtlichen Grenzen? Hier kommen Antworten auf die drängenden Fragen.

Warum können sich die Angaben zur Wohnfläche in Wohnungsinseraten und Mietverträgen überhaupt unterscheiden?

Zählt dessen Fläche mit zur Wohnung oder nicht? Bei Balkonen herrscht darüber immer mal wieder Unsicherheit.

„In Deutschland existiert für den frei finanzierten Wohnraum kein einheitlich zwingender Berechnungsmaßstab für die Wohnfläche“, sagt Rechtsanwalt Christoph Stroyer, Mitglied in der Arbeitsgemeinschaft Bau- und Immobilienrecht im Deutschen Anwaltverein. Noch früher sei es „völlig unüblich“ gewesen, konkrete Flächenzahlen in Mietverträgen zu nennen. Das habe sich erst mit der Einführung des öffentlich geförderten Wohnbaus geändert.

„Heute gilt nach ständiger Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) grundsätzlich die Wohnflächenverordnung (WoFlV) aus dem sozialen Wohnungsbau als Maßstab für die vermietete Wohnfläche“, sagt Stroyer. Allerdings nur, solange die Vertragsparteien keine abweichenden Vereinbarungen getroffen haben. 

Welche Flächen zählen nach der Wohnflächenverordnung zur Wohnfläche? 

Laut Christoph Stroyer grundsätzlich sämtliche Räume, die ausschließlich der jeweiligen Wohnung zugeordnet werden können und zu Wohnzwecken nutzbar sind. Das sind also etwa Wohn-, Schlaf-, Arbeits- und Kinderzimmer, die Küche, das Bad, die Flure sowie Abstellräume innerhalb der Wohnung.

„Nicht zur Wohnfläche gehören insbesondere Kellerräume, außerhalb der Wohnung liegende Abstellräume, Waschküchen, Dachböden, sofern sie nicht zu Wohnzwecken ausgebaut und bauordnungsrechtlich genehmigt sind, Trockenräume, Heizungsräume und Garagen“, so Stroyer weiter. Denn so gelten sie laut Stephen Paul vom Immobilienverband Deutschland lediglich als Nutzflächen, die keinen Eingang in die Wohnflächenangabe finden dürfen.

Einschränkungen gibt es bei Sonderflächen. „Balkone, Loggien und Terrassen können zumeist nur mit einem Anteil von 25 Prozent ihrer Grundfläche angesetzt werden“, sagt Paul. Nur wenn diese außergewöhnlich groß, hochwertig ausgestaltet oder besonders wettergeschützt sind, können solche Flächen aufgrund ihrer guten Nutzbarkeit mit bis zu 50 Prozent berücksichtigt werden.

„Bei Dachschrägen bleiben Flächen mit einer lichten Höhe von weniger als einem Meter vollständig außer Ansatz“, sagt Stephen Paul. Flächen mit einer lichten Höhe zwischen einem und zwei Metern werden immerhin zu 50 Prozent berücksichtigt. Erst Flächen, bei denen Fußboden und Decke mehr als zwei Meter voneinander entfernt sind, dürfen vollständig zur Wohnfläche gerechnet werden. 

Und welche Räume dürfen bei der Zimmeranzahl mitgerechnet werden?

Dafür gibt es Stephen Paul zufolge keine gesetzlichen Vorschriften. „Jedoch gelten als Zimmer nur solche Räume, die ihrer Funktion nach dem Wohnen dienen und hierfür auch geeignet sind.“ Erfasst werden darum typischerweise Wohn-, Schlaf-, Kinder- und Arbeitszimmer. 

Welche Räume gelten demgegenüber nicht als Zimmer?

„Nicht als Zimmer zählen Küche, Badezimmer, Flure oder reine Abstellräume, da diese nicht dem Aufenthalt zu Wohnzwecken dienen, sondern lediglich Nebenfunktionen erfüllen.“ Sehr kleine Räume von weniger als zehn Quadratmetern können in der Regel ebenfalls nicht als eigenständige Zimmer gewertet werden. Sind sie allerdings mindestens sechs Quadratmeter groß, können sie nach der etablierten Zählweise immerhin noch als halbe Zimmer gewertet werden.

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