С 1 октября 2026 года Министерство финансов России изменило условия выдачи льготных кредитов по программе «Семейная ипотека». Ключевое нововведение — ставка по ипотеке стала дифференцированной и зависит теперь от количества детей в семье. Кроме того, увеличились максимальные суммы денежных средств, которые можно взять в кредит, а срок кредитования, напротив, сократился.

Остальные параметры льготной ипотеки остались без изменений. Льготный кредит, по-прежнему, могут взять:

• семьи, в которых хотя бы один ребенок не достиг возраста 7 лет;
• семьи, в которых есть дети-инвалиды до 18 лет;
• семьи с двумя несовершеннолетними детьми в малых городах или городах с низким объемом строительства.

Минимальный первоначальный взнос по кредиту составляет 20 процентов от стоимости жилья. Чтобы его внести, разрешено использовать материнский капитал.

Коротко изменения в семейной ипотеке можно описать так: чем больше детей в семье — тем ниже ставка и больше сумма максимального займа. При этом размеры ставок и лимитов отличаются в зависимости от региона: в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области ставки на 2 процентных пункта выше, чем, например, в других городах-миллионниках, а лимиты почти в два раза больше.

Фото: SergeyKlopotov / Shutterstock / Fotodom

С 1 октября 2026 года в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленобласти ставки по семейной ипотеке составляют:

• для семей с одним ребенком — 12 процента годовых;
• для семей с двумя детьми — 10 процентов годовых;
• для семей с тремя детьми — 8 процентов годовых;
• для семей с четырьмя детьми — 6 процентов годовых;
• для семей с пятью и более детьми — 4 процента годовых.

Максимальная сумма, которую можно взять в кредит для покупки жилья:

• для семей с одним ребенком — 12 миллионов рублей;
• для семей с двумя детьми — 15 миллионов рублей;
• для семей с тремя и более детьми — 18 миллионов рублей.

В российских регионах ставки и лимиты следующие:

• для семей с одним ребенком — 10 процентов годовых;
• для семей с двумя детьми — 8 процентов годовых;
• для семей с тремя детьми — 6 процентов годовых;
• для семей с четырьмя детьми — 4 процента годовых;
• для семей с пятью и более детьми — 2 процента годовых.

Максимальные суммы кредитов также ниже: семьи с одним ребенком могут получить заем в размере 6 миллионов рублей; с двумя детьми — 8 миллионов рублей; с тремя и более детьми — 10 миллионов рублей.

Максимальный срок, на который выдается семейная ипотека, теперь ограничен 15 годами, ранее он составлял 30 лет.

Взять жилищный кредит на более долгий срок возможно, однако, Минфин не уточнил, как будет меняться ставка по договору после того, как истечет положенный срок. Аналитики рынка недвижимости предполагают, что по истечении льготного периода ставка по ипотеке станет рыночной.

Новые правила выдачи семейной ипотеки распространяются только на договоры, заключенные с 1 октября 2026 года.

Привычная ставка в 6 процентов годовых после 1 октября 2026 года сохранится для некоторых категорий заемщиков. Помимо семей с тремя детьми в регионах и с четырьмя в столицах и их областях, воспользоваться ею смогут:

• семьи, которые строят частный дом или покупают земельный участок с последующим строительством;
• семьи с детьми-инвалидами до 18 лет;
• заемщики, которые внесли большой первоначальный взнос — от 50 процентов и выше, причем сделали это из собственных средств; при этом количество детей в семье роли не играет.

Кстати, если в семье появился еще один ребенок, ставка снижается в соответствии с коэффициентом, но только после того, как заемщик предоставил соответствующие документы. Выплаченная часть кредита при этом не пересчитывается.

Эксперты отмечают: до 1 октября 2026 года ежемесячный платеж по семейной ипотеке в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях составлял около 72 тысяч рублей при условии, что покупатели взяли льготный кредит на 12 миллионов рублей сроком на 30 лет. В регионах размер ежемесячного платежа был ниже — примерно 37 тысяч рублей. После того как в силу вступят новые правила, платежи по жилищным займам вырастут без малого в два раза.

Фото: Konstantin Kokoshkin / Globallookpress.com

В Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти заемщики, взявшие максимальный кредит, будут платить:

• семьи с одним ребенком — 144 тысячи рублей в месяц;
• семьи с двумя детьми — 161,2 тысячи рублей в месяц;
• семьи с тремя детьми — 172 тысячи рублей в месяц;
• семьи с четырьмя детьми — 151,9 тысячи рублей в месяц;
• семьи с пятью и более детьми — 133,1 тысячи рублей в месяц.

В регионах эти суммы составят для семей:

• с одним ребенком — 64,5 тысячи рублей в месяц;
• с двумя детьми — 76,5 тысячи рублей в месяц;
• с тремя детьми — 84,4 тысячи рублей в месяц;
• с четырьмя детьми — 74 тысячи рублей в месяц;
• с пятью и более детьми — 64,4 тысячи рублей в месяц.

По подсчетам аналитиков, с 1 октября 2026 года для одобрения ипотеки с господдержкой в максимальном размере совокупный доход семьи должен составлять: в регионах — от 95 тысяч рублей в месяц, в столицах — от 147 тысяч рублей (для семей с пятью и более детьми).

Самые высокие заработки для покупки недвижимости понадобятся семьям, где растут двое и трое детей. Например, в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленобласти они должны будут подтвердить доход в 269 тысяч и 287 тысяч рублей соответственно, а в регионах — в 153 тысячи и 170 тысяч рублей. Это почти в полтора раза больше, чем было при фиксированной ставке в 6 процентов и сроке кредита в 30 лет, указывают эксперты.

То, что власти планируют скорректировать семейную ипотеку, потенциальные заемщики знали еще летом — предполагалось, что ограничения вступят в силу 1 июля 2026 года. Ожидая, что льготная программа станет менее доступной, люди спешили купить жилье. По наблюдениям экспертов, почти треть покупателей (29 процентов) начали интенсивнее искать квартиры. А некоторые сделки закрывались в рекордно короткие сроки.

Фото: Svetlana Vozmilova / Globallookpress.com

К примеру, Екатерина Никитина, основатель агентства недвижимости «Про обмен» рассказывала в своем Telegram-канале, что во второй половине июня к ним обратились москвичи с просьбой приобрести квартиру по семейной ипотеке. На сделку было всего 13 дней, к тому же ее осложняло то, что покупатели возвращались в город лишь 28 июня. Выбирать недвижимость и оформлять документы пришлось онлайн. Тем не менее квартира была приобретена — договор на однушку в Новой Москве зарегистрировали 30 июня. Квартира стоила покупателям 14,7 миллиона рублей, ежемесячный платеж составил 70,8 тысячи.

Однако после корректировки программы спрос на семейную ипотеку упадет, ожидают эксперты.

Также специалисты предполагают, что часть покупателей переключится с покупки городских новостроек на частные дома, так как в сегменте ИЖС ставка 6 процентов годовых сохранится.

По планам министерства финансов, семейную ипотеку по дифференцированным ставкам будут выдавать до 31 декабря 2030 года, если условия ее выдачи не изменятся в очередной раз.