С 1 октября в России начнут действовать новые правила «Семейной ипотеки». Программа прекратит быть универсальной и перейдет к демографически адресной модели. Условия выдачи кредита будут жестко привязаны к количеству детей в семье, их возрасту и региону проживания. Такой подход призван повысить привлекательность многодетности. Для кого ипотека станет менее доступной и как новые нормы отразятся на рынке недвижимости — в материале «Известий».

Программа льготной семейной ипотеки начала действовать в 2018 году. По поручению президента РФ Владимира Путина ее действие продлили до 31 декабря 2030 года, однако внесли ряд новшеств, существенно меняющих правила получения такого кредита. Очередное ужесточение условий ожидается с 1 октября.

Об утверждении новых правил Минфин сообщил еще 24 сентября. Ключевые изменения — дифференциация процентной ставки и максимальной суммы кредита в зависимости от количества детей и региона проживания. Для большей части России предусмотрены следующие условия: ставка 2% годовых и максимальная сумма кредита 10 млн рублей для семей с пятью и более детьми, 4% и тот же порог для четырех детей, 6% с аналогичной суммой для трех детей. При этом взять ипотеку под 8% смогут семьи с двумя детьми, но кредит должен быть не больше 8 млн рублей. Если у пары один ребенок, им доступен заем по ставке 10% с лимитом до 6 млн рублей. Кроме того, согласно условиям, во всех указанных случаях на ипотеку могут рассчитывать лишь семьи, где хотя бы один ребенок не достиг семи лет.

Для Москвы, Санкт-Петербурга, а также Московской и Ленинградской областей правила будут иные. При ставках 4%, 6% и 8% для семей с пятью, четырьмя и тремя детьми соответственно максимальный размер кредита составит 18 млн рублей. В случае с 10% годовых для семей с двумя детьми лимит составит 15 млн рублей. Если же речь идет об одном ребенке, то ставка будет 12%, а порог займа — 12 млн рублей. При этом правило про возраст детей сохраняется.

Строительство частного дома и покупку земли для этого по-прежнему предполагает ставку 6% вне зависимости от количества детей и региона проживания семьи. Еще одно важное новшество — сокращение срока субсидирования льготного ипотечного кредита. Его уменьшают вдвое, до 15 лет.

В Минфине подчеркнули, что данная льготная программа направлена на повышение доступности жилья для нуждающихся семей с детьми, стимулирование рождаемости, а также поддержку строительной отрасли и развитие жилищной инфраструктуры в России. Ведомство ожидает, что изменения в правилах сделают «Семейную ипотеку» более адресной и демографически ориентированной.

При этом, ужесточая условия, власти борются с проблемой нецелевого использования программы. Немало россиян (особенно в Москве и Санкт-Петербурге) прибегали к льготному кредитованию не для улучшения жилищных условий, а для инвестирования в недвижимость. Решить эту проблему во многом удалось после ограничения числа доступных кредитов — теперь семья может оформить лишь одну ипотеку, и один родитель выступает заемщиком, а второй проходит поручителем. Правила, которые вступят в силу в октябре, продолжают эту политику, стимулируя брать льготные кредиты лишь тех, кто в этом действительно нуждается.

Изменение ставок окажет существенное влияние на объем ежемесячных платежей. И в разных регионах эффект будет различаться. Однако суммы окажутся довольно существенными в любом случае ввиду высокой стоимости жилья. На начало августа 2026 года цена за квадратный метр на первичном рынке, по данным «ДомКлик», выросла на 9% год к году, составив 191,4 тыс. рублей. При этом показатель сильно варьируется от региона к региону. Лидерами по стоимости являются Москва (412 тыс. рублей за кв. м), Санкт-Петербург (274 тыс. за кв. м) и Московская область (228,9 тыс.).

Для Москвы, в частности, где цена выше всего, по расчетам эксперта по недвижимости, генерального директора агентства недвижимости «Good Realtors» Елены Бартель, при ставке 12% и цене 12 млн рублей платеж составит 144 тыс. рублей в месяц, а купить удастся лишь 31 кв. м. При 10% с порогом 15 млн рублей ежемесячный платеж вырастет до 161 тыс., и приобрести удастся квартиру площадью 38 кв. м. Наиболее высокий платеж (171 тыс. рублей) будет по ставке 8% при общей сумме 18 млн рублей (но площадь будет 46 кв. м). За ту же сумму (и аналогичную площадь) по ставкам 6% и 4% платеж будет 152 тыс. и 133 тыс. рублей соответственно. Это средние значения, рассчитанные при условии, что семья внесла первоначально 20% от стоимости жилья.

В остальных регионах ситуация будет несколько иной, обращает внимание финансовый эксперт, председатель комитета по цифровому технологическому суверенитету СНГ Александр Гриф. Например, если квартира стоит 7,5 млн рублей, а первоначальный взнос составляет 1,5 млн, то кредит будет 6 млн на 15 лет.

— За пределами четырех столичных регионов семья с одним ребенком при 10% будет платить около 64,5 тыс. рублей в месяц, с двумя при 8% — 57,3 тыс., с тремя при 6% — 50,6 тыс. Расчет предполагает равные платежи, без страховки и дополнительных расходов. При прежних 6% платеж составлял бы 50,6 тыс. рублей. То есть для семьи с одним ребенком нагрузка возрастает примерно на 27%, — делится подсчетам собеседник «Известий».

Важные исключения, по его словам, — сохранение ставки на уровне 6% для семей, в которых есть ребенок с инвалидностью, а также для тех, кто планирует строить жилье или готов сразу внести от 50% стоимости. Однако в этих случаях существенной сложностью станет ограничение срока субсидирования 15 годами, поскольку предельный срок ипотеки, вероятно, будет больше, и условия повышения ставки после льготного периода могут оказаться куда менее выгодными.

При этом даже со ставкой 12% семейная ипотека всё же остается льготной, обращает внимание первый вице-президент по маркетингу и продажам ГК «Гранель» Леонид Савков. При сумме кредита в 12 млн рублей платеж по рыночным ставкам составит около 171 тыс. рублей в месяц — разница существенна.

Повышение лимита для многодетных семей, по мнению руководителя отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Натальи Газетдиновой, позволит улучшить жилищные условия, сделав доступными более просторные квартиры, что в перспективе окажет существенное влияние на демографическую ситуацию.

— По данным ГК «Гранель», каждая вторая семья в России (52%) откладывала рождение второго и последующего ребенка из-за нерешенного квартирного вопроса. Теперь же семьи смогут решить квартирный вопрос, не откладывая рождение детей из-за стесненных условий, — убеждена собеседница «Известий».

Однако для семей с одним ребенком повышение ставки до 10–12% станет барьером. И это, по словам Газетдиновой, нанесет критичный удар по самой массовой категории заемщиков (одного ребенка воспитывают 55% российских семей).

С тем, что ипотека станет менее доступной для абсолютного большинства потенциальных участников программы, согласен и руководитель отдела ипотеки Level Group Юлиан Овечкин. По данным Росстата, на которые ссылается эксперт, порядка 88% российских семей воспитывают 1–2 детей (около 55% и 33%) соответственно.

— Для родителей с одним ребенком возросший платеж может стать стоп-фактором, что потенциально создаст условия, где люди будут откладывать оформление сделки, соглашаться на меньшую площадь жилья или уходить в более бюджетные локации, — ожидает собеседник редакции.

В итоге часть спроса со стороны семейных пар с одним ребенком, как считает Леонид Савков, уйдет в рассрочки и комбинированные программы. Часть при этом перенаправится на готовое жилье и индивидуальное жилищное строительство. Рынку недвижимости придется активно задействовать финансовый инжиниринг — вводить рассрочки, субсидирование ставок и траншевую ипотеку.

— Внешне может казаться, что покупатели вынуждают девелоперов к скидкам. Но реальный дисконт не превышает 7–9% и достижим только при стопроцентной оплате или при рыночной ставке 19,2%, при которой скидка съедается переплатой, — предупреждает эксперт.

Стоит отметить, что утвержденные новшества призваны не только стать финансовым стимулом многодетности, но и повлиять на рынок недвижимости. Программа льготной семейной ипотеки существенно повысила спрос на жилье, что привело к перегреву. Предполагается, что ужесточение условий и следующее за ним удорожание кредитов охладят интерес граждан, что в перспективе приведет к снижению цен на недвижимость.

Однако, по мнению Юлиана Овечкина, серьезных изменений не произойдет. В массовом сегменте новостроек, по его мнению, действительно будет спад покупательской активности из-за роста ежемесячных платежей, но «Семейная ипотека» всё равно останется одним из главных драйверов продаж в строящихся домах.

— Для застройщиков это станет рубежом перехода от многолетнего увеличения спроса льготами к более сбалансированным рыночным реалиям. Однако ожидать пропорционального падения цен на квартиры не приходится. Из-за высокой строительной себестоимости, ограниченного объема предложения и запуска застройщиками специальных субсидированных программ стоимость недвижимости на первичном рынке удержится на текущих уровнях, — прогнозирует эксперт.

При этом изменение условий льготного кредитования повлияет и на ситуацию на рынке «вторички». Часть семей, как допускает Александр Гриф, может переориентироваться на это сегмент. Но массового перетока он не ожидает, поскольку платеж по обычной ипотеке может перекрыть экономию на цене квартиры.

— Мой базовый сценарий — снижение активности, а не обвал цен. Вероятнее удлинение сроков продажи, адресные скидки и торг. Сильнее давление может проявиться там, где накопилось много непроданного жилья. Масштаб изменений будет зависеть от доходов семей и стоимости обычной ипотеки. Для покупателя главный ориентир — посильный платеж и полная стоимость выбранной квартиры, а не только процент в рекламе, — подчеркивает собеседник «Известий».

Не ждет системного снижения цен и Леонид Савков. Это, в частности, подтверждает опыт лета 2024 года. Тогда после отмены массовой льготной ипотеки спрос упал на 25–30%, но застройщики уменьшать стоимость жилья не стали. Цены на новостройки, по мнению эксперта, будут двигаться вровень с инфляцией.

Даже за последний год грядущее новшество — не первое изменение условий «Семейной ипотеки», напоминает Елена Бартель. И ранее ужесточение правил стимулировало увеличение спроса в моменте, но приводило к его снижению после. Однако такой спад будет наблюдаться лишь в ближайшие пару месяцев, после чего ситуация стабилизируется.

И, кроме того, как отмечает собеседница редакции, каждое последующее изменение льготных ставок, создает всё меньше ажиотажа.

— При этом ставки постепенно подтягиваются к рыночным. А на «вторичку» цена за квадратный метр меньше. Поэтому при прочих равных готовое жилье может оказаться для семьи выгоднее даже при большом количестве детей, — резюмирует она.