Die großen Portale sind der naheliegende Startpunkt. ImmoScout24, Immowelt und Kleinanzeigen decken den deutschen Markt weitgehend ab. Sie bieten Suchfilter, Preisvergleiche und Benachrichtigungen. Richten Sie sich sofort Such-Alerts ein, sobald Ihre Kriterien feststehen. Wer zuerst anruft, hat oft den entscheidenden Vorteil.

Teil 1: So geht's wirklich: Der perfekte 5-Phasen-Plan fürs Eigenheim

Teil 2: Wo und wie Sie die passende Immobilie finden – und worauf Sie bei Exposés wirklich achten müssen

Teil 3: Kaufpreis verhandeln – wie Sie den richtigen Preis ermitteln und was Sie bei der Finanzierungszusage beachten müssen

Teil 4: Finanzierung und Notartermin – Kreditvertrag unterschreiben, Notar beauftragen, Kaufvertrag prüfen

Teil 5: Übergabe und Einzug – Übergabeprotokoll, letzte Zahlungen, Ummeldungen und was Sie in den ersten Wochen erledigen müssen

💡 Tipp von Birgit Weber, Baufinanzierungsexpertin:

„Die meisten Kaufinteressenten beginnen ihre Suche über die großen Immobilienportale, allen voran dem Marktführer Immobilienscout24. Allerdings versucht die Plattform zunehmend, ihre Marktstellung zu monetarisieren – beispielsweise durch kostenpflichtige Zusatzprodukte wie ‚MieterPlus‘ bzw. ‚Suchenplus‘ für Käufer oder steigende Preise für Verkäufer. Lassen Sie sich davon nicht einschränken. Viele Häuser erreichen den offenen Markt gar nicht, weil sie diskret innerhalb von Netzwerken oder per Mundpropaganda vermittelt werden. Streuen Sie Ihr Kaufinteresse daher so breit wie möglich und lassen Sie sich direkt bei ortsansässigen Maklern registrieren.„

1. Google Maps & Street View: Analysieren Sie die Umgebung. Wie ist die Verkehrsanbindung? Wie weit ist es zu Schulen, Ärzten und Einkaufsmöglichkeiten? Gibt es versteckte Gewerbegebiete oder Industrieanlagen? Street View zeigt oft Details, die auf den geschönten Exposé-Fotos fehlen.
2. Bodenrichtwertkarten (BORIS): Über die offiziellen Bodenrichtwertportale der Bundesländer sehen Sie, wie Grundstücke in der Umgebung bewertet werden. So erkennen Sie schnell, ob der Angebotspreis für das Grundstück realistisch ist.
3. Geoportale der Städte und Gemeinden: Viele Kommunen bieten digitale Karten an. Hier finden Sie Bebauungspläne, Flächennutzungspläne, Infos zum Denkmalschutz, Hochwasser-Risikogebiete oder geplante Bauvorhaben in der Nachbarschaft.
4. Immobilienportale & Marktvergleich: Vergleichen Sie ähnliche Objekte in derselben Region bezüglich Quadratmeterpreis, Grundstücksgröße, Baujahr und Ausstattung, um ein Gefühl für die Marktgerechtheit zu bekommen.
5. Energieausweis: Fordern Sie diesen so früh wie möglich an. Achten Sie auf die Energieeffizienzklasse, die Heizungsart sowie das Baujahr der Heizung. Ein vermeintlich günstiger Kaufpreis kann durch anstehende energetische Sanierungen oder hohe Verbrauchskosten schnell relativiert werden.
6. Bewertungsportale und lokale Gruppen: Lokale Facebook-Gruppen, Stadtforen oder Nachbarschaftsplattformen (z. B. Nebenan.de) liefern ehrliche Insider-Infos über Lärmbelastung, Parkplatzprobleme oder die tatsächliche Lebensqualität im Viertel.
7. Grundbuch, Baupläne & Baulastenverzeichnis: Spätestens bei ernstem Interesse müssen Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauchrechte, Baulasten oder Dienstbarkeiten geprüft werden. Auch der Abgleich der genehmigten Baupläne mit der Realität ist Pflicht, um Schwarzbauten auszuschließen.
8. Die Umgebung persönlich besuchen: Kein digitales Medium ersetzt den eigenen Eindruck. Fahren Sie zu unterschiedlichen Zeiten (morgens, nachmittags, abends und am Wochenende) am Objekt vorbei. Nur so erleben Sie das echte Verkehrsaufkommen und die wahre Geräuschkulisse.

Ein Exposé ist kein neutrales Datenblatt. Es ist ein Werbeprospekt. Der Makler oder Eigentümer möchte verkaufen – das sollten Sie bei jeder Formulierung im Hinterkopf behalten. Lernen Sie, die Maklersprache zu übersetzen:

• „Renovierungsbedürftig“ heißt übersetzt: Rechnen Sie mit massiven Sanierungskosten. Wie viel genau, steht dort nie.
• „Idyllische Lage„ bedeutet oft: Schlechte Anbindung, kein Supermarkt und die nächste Schule ist meilenweit entfernt.
• „Gepflegter Altbau„ sagt absolut nichts über den Zustand der Rohre, der Elektrik, des Dachs oder der Heizung aus.
• „Provisionsfrei“ heißt nicht kostenlos. Es bedeutet lediglich, dass der Käufer keine separate Maklergebühr zahlt – oft ist diese stattdessen einfach direkt in den Kaufpreis eingepreist.

💡 Tipp von Birgit Weber, Baufinanzierungsexpertin:„Ein Exposé beleuchtet naturgemäß die Schokoladenseiten einer Immobilie – nicht ihre Schwächen. Wer klug über die Angaben hinaus recherchiert, beharrlich Unterlagen anfordert und das Objekt kritisch besichtigt – im Zweifel unter Hinzuziehung eines Bausachverständigen –, schützt sich effektiv vor bösen und teuren Überraschungen nach dem Kauf.“

Vorsicht bei Flächenangaben! Die im Exposé ausgewiesene Wohnfläche stimmt überraschend oft nicht mit der rechtlich anrechenbaren Wohnfläche überein. Dachschrägen, Kellerräume, Garagen, Wintergärten und Balkone fließen je nach Berechnungsmethode völlig unterschiedlich ein.

Rechnen Sie damit, viele Objekte anzuschauen, bevor das richtige dabei ist. Zehn Besichtigungen sind beim ersten Hauskauf keine Seltenheit. Zwanzig auch nicht.

1. Gehen Sie nie allein: Eine zweite Person sieht Details, die Sie in der ersten Euphorie oder Aufregung übersehen.
2. Nehmen Sie sich Zeit: Eine Besichtigung, die weniger als 30 Minuten dauert, ist nicht aussagekräftig.

Bringen Sie zum Termin den ausgedruckten Grundriss mit und prüfen Sie die Immobilie systematisch:

• Grundriss: Stimmt die Raumaufteilung vor Ort mit den Plänen überein? Wurden Wände verändert?
• Feuchtigkeit: Achten Sie im Keller, im Badezimmer und in den Ecken unter den Fenstern auf Stockflecken oder modrigen Geruch.
• Dach: Wie alt ist die Eindeckung? Wann fand der letzte Austausch statt? Gibt es sichtbare Schäden?
• Heizung: Welcher Typ ist verbaut? Wie alt ist die Anlage? Lassen Sie sich das Wartungsprotokoll zeigen.
• Fenster: Handelt es sich um eine moderne Mehrfachverglasung oder alte Einfachverglasung? Schließen sie dicht?
• Elektrik: Wie alt ist die Installation? Entspricht der Sicherungskasten modernen Standards (FI-Schalter vorhanden)?
• Ausrichtung: Wo steht die Sonne zu Ihrer Lieblings-Tageszeit (z. B. Feierabend auf der Terrasse)?
• Nachbarschaft: Wer wohnt nebenan? Wie gepflegt sind die angrenzenden Grundstücke?

10 Fragen, die Sie bei jeder Besichtigung stellen sollten

1. Modernisierungen: Wann genau wurden die letzten großen Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (Dach, Heizung, Leitungen)?
2. Schadenshistorie: Wurden in den letzten 10 Jahren gravierende Versicherungsschäden gemeldet (z. B. Leitungswasserschäden, Elementarschäden)?
3. Feuchtigkeit: Gibt oder gab es jemals Probleme mit Feuchtigkeit oder drängendem Wasser im Keller?
4. Baugenehmigungen: Ist alles am und im Haus offiziell genehmigt? (Bestehen Sie auf Einsicht in die Bauakte, um Schwarzbauten im Dachgeschoss oder bei Anbauten auszuschließen).
5. Lasten: Gibt es eingetragene Baulasten oder bekannte Altlasten auf dem Grundstück?
6. Erschließungskosten: Sind noch offene Erschließungskosten zu zahlen oder sind von der Gemeinde demnächst neue Erschließungsmaßnahmen (z. B. Straßensanierung) geplant?
7. Betriebskosten: Wie hoch sind die monatlichen realen Nebenkosten (Gas/Öl, Grundbesitzabgaben, Strom, Wohngebäudeversicherung, Müll, Straßenreinigung etc.)?
8. Nachbarschaft: Wie ist das soziale Umfeld und die Nachbarschaft strukturiert?
9. Verkaufsgrund: Warum wird das Objekt überhaupt verkauft? (Die Antwort liefert oft wertvolle Hinweise auf versteckte Mängel oder Zeitdruck beim Verkäufer).
10. Verhandlungsbasis: Gibt es beim aufgerufen Preis noch Verhandlungsspielraum und wie gestaltet sich das weitere Gebotsverfahren?

Teil 1: So geht's wirklich: Der perfekte 5-Phasen-Plan fürs Eigenheim

Teil 2: Wo und wie Sie die passende Immobilie finden – und worauf Sie bei Exposés wirklich achten müssen

Teil 3: Kaufpreis verhandeln – wie Sie den richtigen Preis ermitteln und was Sie bei der Finanzierungszusage beachten müssen

Teil 4: Finanzierung und Notartermin – Kreditvertrag unterschreiben, Notar beauftragen, Kaufvertrag prüfen

Teil 5: Übergabe und Einzug – Übergabeprotokoll, letzte Zahlungen, Ummeldungen und was Sie in den ersten Wochen erledigen müssen