Das Institut der Deutschen Wirtschaft in Köln (IW) veröffentlichte am 18. März seine Prognose zu den Preisentwicklungen von Immobilien in allen 400 deutschen Regionen. In den meisten sieht es mau aus. Bis 2035 sollen die Preise in 158 Regionen sinken. Für weitere 124 erwarten die Ökonomen nur ein minimales Wachstum von maximal ein Prozent pro Jahr. Alle Werte sind inflationsbereinigt. Damit bleiben nur 118 Regionen mit moderatem bis starkem Wachstum. Letzteres definiert das IW als mindestens zwei Prozent Wertsteigerung pro Jahr. Darunter fallen etwa Orte wie Köln, Stuttgart und Berlin.

Ob sich ein Immobilienkauf lohnt, lässt sich berechnen. Auf der einen Seite stehen die Erträge. Das sind die erwartete Wertsteigerung und die gesparte Miete. Letzteres gilt auch, wenn Sie die Immobilie nicht selbst bewohnen. In dem Fall bekommen Sie dann Mietzahlungen. Auf der anderen Seite stehen die Kosten. Dazu gehören die Kreditzinsen, die Nebenkosten für Kauf und Verkauf und die Instandhaltung. Ist die Ertragsseite höher als die Kostenseite, dann lohnt sich der Kauf.

Das kann theoretisch auch in Regionen der Fall sein, in denen die Preise fallen. Praktisch gilt das etwa für den Vogtlandkreis in Sachsen und den Burgenlandkreis in Sachsen-Anhalt. Hier sparen Sie durch den Hauskauf im Vergleich zum Kaufpreis so viel Miete, dass es am Ende leicht sinkende Werte ausgleicht.

(Fremdkapitalquote * Zinsrate) + Instandhaltungsrücklage + (Kaufnebenkosten + Verkaufsnebenkosten) / Haltejahre – Bruttomietrendite

Die Fremdkapitalquote ist 100 Prozent minus der Eigenkapitalquote. Im Schnitt sind das 80 Prozent, mit denen wir für unsere Karte gerechnet haben. Die Instandhaltungsrücklage hängt vom Zustand der Immobilie ab. Als guter Faustwert empfehlen Experten hier ein Prozent des Kaufwertes. Kaufnebenkosten und Verkaufsnebenkosten setzen sich aus Grunderwerbsteuer, Makler- und Notarkosten sowie dem Grundbucheintrag zusammen. Die Steuer schwankt je Bundesland und Makler nehmen unterschiedlich hohe Gebühren. Meist fallen hier zwischen 10 und 14 Prozent des Kaufpreises an. Die Bruttomietrendite ist ergibt sich aus der Jahresmiete pro Quadratmeter geteilt durch den Kaufpreis pro Quadratmeter.

Beim heutigen Niveau von vier Prozent Zinsen sinkt die Zahl der lohnenswerten Regionen aber stark. Nur noch 37 erfüllen dann das Kriterium der Formel. Unter den Großstädten gehören etwa Bremen, Osnabrück, Köln, Stuttgart und Augsburg dazu. 202 Regionen sind aber Kippregionen. Hier wäre ein Immobilienkauf bei zwei Prozent Zinsen noch ein guter Deal, bei vier Prozent aber nicht mehr.

In 162 Regionen sagt das IW eine leichte bis moderate Wertsteigerung pro Jahr voraus. Gemeint sind damit inflationsbereinigt 0,1 bis zwei Prozent pro Jahr. In vielen Regionen wird der Hauskauf damit zu einem Glücksspiel. Da das IW mit Bandbreiten von je einem Prozentpunkt rechnet, könnten Sie beispielsweise die in Flensburg benötigen 1,8 Prozent Rendite pro Jahr erreichen. Es ist aber auch genauso gut möglich, dass Sie diese deutlich verfehlen. Die IW-Spannbreite reicht hier von 1,1 bis zwei Prozent.

Nur in 31 Kippregionen sind fallende Preise das Problem. Dazu gehören etwa Neumünster in Schleswig-Holstein, Mönchengladbach und Herne in NRW sowie Pirmasens und Kaiserslautern in Rheinland-Pfalz. Mit wenigen Ausnahmen können Sie bei fallenden Preisen und vier Prozent Zinssatz für den Kredit nirgendwo ein Haus rentabel finanzieren. Am deutlichsten wird das etwa in Neumünster und dem sächsischen Erzgebirgskreis. Hier liegen 1,6 Prozentpunkte zwischen Anspruch und Wirklichkeit.

Die auf dem Papier einfachste Möglichkeit, dort trotzdem eine Immobilie gewinnbringend zu kaufen, ist das Eigenkapital. Je höher dessen Quote, desto mehr Regionen eignen sich. Das liegt daran, dass steigende Zinsen dann eine immer kleinere Rolle spielen, weil die Kreditsummen geringer werden. Würden Sie ein Haus etwa komplett in bar bezahlen, wäre das in 385 der 400 Regionen eine lohnende Investition. Bei 50 Prozent Eigenkapital sind es immerhin noch 165 Regionen. Bei den durchschnittlich 20 Prozent Eigenkapital sind es eben nur 37.

Fallen die Zinsen, erhöht sich die Anzahl der Regionen auch schnell. Schon eine Senkung auf 3,5 Prozent macht 72 Regionen zu lohnenden Zielen. Bei drei Prozent wären es schon 113. Die letzte Möglichkeit ist, ein Haus möglichst lange zu halten. Wir haben im Beispiel für zehn Jahre gerechnet, weil die Prognose des IW nur so lange gilt. Bleibt die Preisentwicklung danach ähnlich, verbessert das eine lange Haltedauer. Halten Sie die Immobilie 20 Jahre, lohnt sich der Kauf schon in 115 Regionen. Aber: Schon die Prognose bis 2035 ist unsicher, danach wird es noch schwerer zu prognostizieren.

Das verteuert den Hauskauf ungemein. Ein Kredit von 250.000 Euro über 25 Jahre Laufzeit würde Sie bei einem Zinssatz von zwei Prozent knapp 68.000 Euro Zinsen kosten. Bei vier Prozent sind es mit 146.000 Euro mehr als doppelt so viel. Bei gleicher Laufzeit steigt zudem die Monatsrate an. Das ist nur in drei Fällen verkraftbar: