In vielen deutschen Städten gilt die sogenannte Mietpreisbremse. Sie besagt: Bei einer Neuvermietung darf die Miete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Die Vergleichsmiete ergibt sich in der Regel aus dem örtlichen Mietspiegel.

• 16 geprüfte Verträge lagen 10 bis 20 Prozent über dem Mietspiegel
• 82 Verträge lagen 20 bis 50 Prozent darüber
• bei 222 Verträgen bestand sogar Verdacht auf Mietwucher

Juristisch wird unterschieden:

• Mietpreisbremse verletzt: mehr als zehn Prozent über der Vergleichsmiete
• Mietpreisüberhöhung: mehr als 20 Prozent über der Vergleichsmiete (§5 Wirtschaftsstrafgesetz)
• Mietwucher: mehr als 50 Prozent über der Vergleichsmiete, das kann unter Umständen eine Straftat sein

Vermietern können dabei Bußgelder von bis zu 50.000 Euro drohen.

Die Mietpreisbremse besagt: Bei einer Neuvermietung darf die Miete in vielen Städten höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Doch es gibt mehrere gesetzliche Ausnahmen. In diesen Fällen dürfen Vermieter auch deutlich mehr verlangen.

1. Neubauten

Für Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden, gilt die Mietpreisbremse nicht. Vermieter dürfen hier die Miete frei festlegen.

2. Erste Vermietung nach umfassender Modernisierung

Wurde eine Wohnung grundlegend saniert oder modernisiert, greift die Mietpreisbremse ebenfalls nicht.

3. Vormiete war bereits höher

Lag die Miete des Vormieters bereits über der Grenze der Mietpreisbremse, darf der Vermieter diese hohe Miete weiterhin verlangen.

4. Modernisierungszuschläge

Nach einer Modernisierung dürfen Vermieter einen Teil der Kosten auf die Miete umlegen. Dadurch kann die Miete ebenfalls über der üblichen Vergleichsmiete liegen.

5. Möblierte Wohnungen

Bei möblierten Wohnungen wird fast immer ein Möblierungszuschlag verlangt. Dadurch ist die Miete oft deutlich höher.

Wichtig:
Selbst wenn eine dieser Ausnahmen vorliegt, muss der Vermieter auf Nachfrage offenlegen, warum die Mietpreisbremse nicht gilt. Mieter haben ein Recht auf diese Informationen.

Wer den Verdacht hat, zu viel Miete zu zahlen, sollte zunächst die eigene Miete mit dem Mietspiegel vergleichen. Hilfreich sind dafür diese offiziellen oder seriösen Quellen:

• örtlicher Mietspiegel der Stadt: meist auf der Website der Kommune
• Deutscher Mieterbund
• Berliner Mietpreisprüfstelle/Sicheres Wohnen
• Verbraucherzentrale

Viele Städte bieten zudem Online-Mietrechner an.

Wer den Verdacht hat, dass die eigene Miete zu hoch ist, sollte systematisch vorgehen. Experten von Mieterbund und Verbraucherzentralen empfehlen diese Schritte.

1. Mietspiegel der Stadt prüfen

Vergleichen Sie Ihre Nettokaltmiete mit der ortsüblichen Vergleichsmiete im Mietspiegel Ihrer Stadt. Liegt die Miete mehr als zehn Prozent darüber, könnte die Mietpreisbremse verletzt sein.

2. Prüfen, ob Ausnahmen gelten

Die Mietpreisbremse gilt nicht immer – etwa bei Neubauten oder umfassend modernisierten Wohnungen. Auch eine bereits hohe Vormiete kann eine Ausnahme sein.

3. Mietpreisbremse offiziell rügen

Wer eine zu hohe Miete vermutet, muss dies dem Vermieter schriftlich mitteilen. Juristen sprechen von einer „Rüge“. Erst danach können Mieter zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

4. Beratung einholen

Bei Unsicherheit sollten Mieter Experten einschalten, etwa

• den Deutschen Mieterbund
• einen örtlichen Mieterverein
• die Verbraucherzentrale

5. Zu viel gezahlte Miete zurückfordern

Liegt tatsächlich ein Verstoß gegen die Mietpreisbremse vor, können Mieter verlangen, dass die Miete auf das zulässige Niveau gesenkt wird. Außerdem können sie die Differenz zwischen der gezahlten und der zulässigen Miete zurückfordern – allerdings nur für die Zeit nach der Rüge, nicht für frühere Mietzahlungen.

Tipp:
Dokumentieren Sie Mietanzeigen, Mietspiegelwerte und Schriftverkehr mit dem Vermieter. Das kann später wichtig sein, wenn der Fall rechtlich geprüft wird.

Allerdings kann der Streit über die Miete das Verhältnis zum Vermieter belasten: Nach Analysen des Berliner Mietervereins geht rund jedem fünften Beratungsfall zu Eigenbedarfskündigungen ein Streit über eine Mieterhöhung oder eine überhöhte Miete voraus.

Trotz vieler Hinweise auf überhöhte Mieten werden Bußgeldverfahren bislang vergleichsweise selten eingeleitet, da die rechtlichen Hürden hoch sind. Bei einer Mietpreisüberhöhung muss nachgewiesen werden, dass ein Vermieter dabei die Wohnungsnot gezielt ausgenutzt hat. Beim Straftatbestand des Mietwuchers müssen Gerichte zusätzlich eine Zwangslage des Mieters feststellen.

• Bußgeldobergrenze auf 100.000 Euro erhöhen
• Verfahren gegen überhöhte Mieten erleichtern

Die Bundesregierung hat dazu eine Expertenkommission eingesetzt, die Vorschläge erarbeiten soll.