"Die Kombination aus gestiegenen Löhnen und einem leicht rückläufigen Zinsniveau unter die Marke von 4 Prozent hat bei einem bisher moderaten Anstieg der Preise für eine verbesserte Erschwinglichkeit im Wohnungssegment in den vergangenen zwei Jahren gesorgt", sagt IW-Ökonom Michael Voigtländer.

Wo Sie wohnen wollen, macht einen riesigen Unterschied. Je weiter Sie sich von den großen Städten entfernen, desto besser sieht es aus. Bis auf die sieben größten Metropolen liegt der Erschwinglichkeitsindex überall deutlich über der kritischen Marke.

• In den Top-7-Metropolen Berlin, Hamburg, München, Köln, Frankfurt, Stuttgart und Düsseldorf brauchen Sie 39 Prozent des Einkommens. 
  Im Umland dieser Städte sind es nur noch 31 Prozent. 
  In Großstädten ab 100.000 Einwohnern sinkt die Belastung auf 27 Prozent, 
  in deren Umland auf 25 Prozent. 
  In allen anderen Kreisen liegt sie bei 26 Prozent.

"Im Großteil der von uns betrachteten Regionen lässt sich der Erwerb einer Eigentumswohnung gut stemmen. Gerade unter dem Aspekt der privaten Altersvorsorge ist das eine sehr wichtige und erfreuliche Erkenntnis", sagt Utecht.

Die gute Nachricht: In allen Regionen hat sich die Erschwinglichkeit in den letzten zwei Jahren verbessert. Besonders deutlich fällt das Plus in den teuren Metropolen aus.

• Stuttgart führt mit einem Anstieg von 13 Prozent. Dort brauchen Sie jetzt 30 Prozent des Einkommens. 
  In Düsseldorf und Köln ging es um 11 Prozent nach oben, die Belastung liegt bei 34 beziehungsweise 36 Prozent. 
  Frankfurt verbesserte sich ebenfalls um 11 Prozent auf 37 Prozent. 
  Berlin legte um 12 Prozent zu, Hamburg um 11 Prozent. In beiden Städten müssen Sie aber immer noch 41 beziehungsweise 42 Prozent aufwenden. 
  München schneidet mit plus 10 Prozent am schlechtesten ab. Hier fließen 43 Prozent des Einkommens in die Wohnungsfinanzierung.

Selbst Gutverdiener müssen in diesen Städten also deutlich über die empfohlene Belastungsgrenze gehen.

Besonders auffällig entwickelten sich die Küstenregionen. Die fünf Kreise mit den größten Verbesserungen liegen alle an Nord- oder Ostsee.

• Nordfriesland verbesserte sich um 29 Prozent, 
  Vorpommern-Rügen und der Landkreis Rostock um jeweils 23 Prozent. 
  Dithmarschen legte um 22 Prozent zu, 
  die Hansestadt Rostock um 21 Prozent.

"Ungeachtet der Nachfrage aus dem Tourismus sehen wir hier deutliche Verbesserungen bei der Erschwinglichkeit. Der Grund: Stabile Preise treffen auf robuste Einkommenszuwächse. Märkte, die lange Zeit als angespannt galten, bieten Käufern jetzt wieder neue Spielräume", erklärt Voigtländer.

Trotz der Verbesserungen bleibt der Wohnungskauf für viele Menschen schwierig. Die Forscher haben deshalb durchgerechnet, wie stark zwei staatliche Maßnahmen helfen würden.

In Schleswig-Holstein gibt es bereits ein ähnliches Programm. Die Investitionsbank bietet dort einen Kredit als Eigenkapitalersatz an. Die Folge: Die Hauptbank gibt besseren Konditionen. "Etwa 30 Prozent der über die Interhyp Gruppe in Schleswig-Holstein abgeschlossenen Finanzierungen haben ein solches Nachrangdarlehen eingebaut. Das Angebot ist also durchaus beliebt und es funktioniert", sagt Utecht.

Die größten absoluten Ersparnisse ergeben sich erwartungsgemäß dort, wo die Immobilienpreise und die Grunderwerbsteuer besonders hoch sind.

• In Frankfurt würden Käufer 85.000 Euro sparen. 
  In Berlin wären es 84.000 Euro,
  in Hamburg und Düsseldorf jeweils 83.000 Euro. 
  Käufer in Köln würden 82.000 Euro sparen, 
  in München 79.000 Euro und 
  in Stuttgart 75.000 Euro.

Aber auch in günstigen Regionen würden die Maßnahmen wirken. "Die relativ größten Entlastungseffekte zeigen sich in günstigen Regionen. In ländlichen Kreisen wie Salzwedel, Wunsiedel oder Uckermark deckt ein vergünstigtes Nachrangdarlehen über 150.000 Euro einen erheblichen Teil des Finanzierungsbedarfs. 

Während diese Summe in Hochpreisregionen wie dem Landkreis München nur einen kleinen Kaufpreisanteil abfedert, erreicht sie in günstigen Märkten oft einen hohen zweistelligen Prozentsatz. Dadurch wirken die Zinsvorteile dort besonders stark, auch bei geringeren absoluten Einsparungen", erklärt Voigtländer.

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