Der Begriff setzt sich nicht zufällig aus „Silver“ und „Tsunami“ zusammen. „Silver“ steht für das hohe Alter der Eigentümer, für graue Haare und Ruhestand. „Tsunami“ beschreibt die Wucht und das Ausmaß der Veränderung: Es geht nicht um vereinzelte Verkäufe, sondern um eine regelrechte Welle von Häusern und Wohnungen, die in einem überschaubaren Zeitraum auf den Markt drängen. In Ländern wie der Schweiz ist dieser Begriff bereits seit einiger Zeit etabliert, und auch in Deutschland wird er zunehmend genutzt, um die kommenden demografisch bedingten Verwerfungen auf dem Immobilienmarkt zu beschreiben.

Die Babyboomer haben in den Jahrzehnten des Wirtschaftswunders, der frühen Bundesrepublik und den Jahren nach der Wiedervereinigung massenhaft Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Eigentumswohnungen gebaut oder gekauft. Diese Immobilien befinden sich heute zu einem erheblichen Teil im Besitz von Menschen, die sich in den kommenden 10 bis 25 Jahren aus gesundheitlichen, finanziellen oder familiären Gründen von ihren Objekten trennen werden. Genau diese geballte Angebotswelle ist es, die als Silver Tsunami bezeichnet wird.

Die entscheidende Phase des Silver Tsunami erwarten Experten zwischen 2040 und 2050. In diesem Zeitraum wird ein großer Teil der Babyboomer über 80 Jahre alt sein. Viele von ihnen werden dann nicht mehr in ihren Häusern wohnen können oder wollen. Ein Teil wird verkaufen, um den Ruhestand oder Pflege zu finanzieren, ein anderer Teil wird seine Immobilien vererben. Häufig entscheiden sich Erben, die selbst in Städten oder anderen Regionen leben, eher für den Verkauf als für die Eigennutzung. Experten gehen davon aus, dass auf diesem Weg Millionen Häuser und Wohnungen in Deutschland neu verteilt werden und die Besitzverhältnisse sich tiefgreifend verschieben.

Problematisch ist dabei, dass sich diese Angebotswelle räumlich nicht mit der heutigen Nachfrage deckt. Deutschland weist laut aktuellen Studien einen Mangel von rund 1,4 Millionen Wohnungen auf, wobei die größte Knappheit im bezahlbaren Segment und in Großstädten sowie Ballungsräumen besteht. Gleichzeitig kämpfen zahlreiche ländliche Regionen schon heute mit Leerständen und Bevölkerungsrückgang. Genau dort steht aber ein großer Teil der Babyboomer-Häuser.

Statt also automatisch die Wohnungsnot zu entschärfen, droht der Silver Tsunami die bestehende Schieflage zu verschärfen. In ohnehin strukturschwachen Regionen entsteht möglicherweise ein massives Überangebot, während die Metropolen trotz zusätzlicher Verkäufe angespannt bleiben. Es gibt also mehrere sogenannte Doppelrisiko-Regionen, in denen ein hoher Anteil älterer Eigentümer auf bereits jetzt hohe Leerstandsquoten trifft. Besonders betroffen sind etwa das Altenburger Land mit rund 15 Prozent Leerstand, Zwickau und der Vogtlandkreis mit jeweils etwa 13 Prozent, sowie Kreise wie Görlitz, der Erzgebirgskreis, der Burgenlandkreis, der Salzlandkreis oder Stendal mit Leerständen um oder über 10 Prozent. In diesen Gegenden ist damit zu rechnen, dass viele zusätzliche Verkaufsobjekte auf eine ohnehin schwache Nachfrage treffen.

In den großen Städten wie München, Hamburg, Frankfurt oder Berlin wird der Silver Tsunami hingegen voraussichtlich deutlich weniger spürbar ausfallen. Zwar werden auch dort Babyboomer-Immobilien auf den Markt kommen, doch die strukturelle Unterversorgung mit Wohnraum, die Zuwanderung und der begrenzte Neubau führen dazu, dass ein echter Angebotsüberschuss kaum zu erwarten ist. Hier dürfte der Effekt eher in einer Verlangsamung der Preissteigerungen als in einem spürbaren Preisrutsch bestehen.

Für viele Eigentümer in strukturschwachen Regionen kann die Entwicklung zum Problem werden. Wer ein älteres Einfamilienhaus in einer Region mit Abwanderung, schwacher Wirtschaftskraft und hoher Leerstandsquote besitzt, muss damit rechnen, dass die eigene Immobilie in Zukunft schwerer und nur mit Abschlägen zu verkaufen sein wird. Wenn in solchen Gegenden zehntausende Häuser quasi zeitgleich auf den Markt kommen, steigt das Angebot deutlich stärker als die Nachfrage. Die Folge können kräftige Preisrückgänge und lange Vermarktungszeiten sein. Aus diesem Grund raten Marktbeobachter Eigentümern in gefährdeten Regionen mitunter dazu, einen Verkauf nicht zu lange hinauszuzögern, wenn der Wert des Hauses ein wichtiger Baustein der Altersvorsorge ist.

Anders stellt sich die Lage für Eigentümer in gefragten Ballungsräumen und attraktiven Umlandlagen dar. In Städten mit stabilen oder wachsenden Bevölkerungszahlen, guter Verkehrsanbindung, solider wirtschaftlicher Basis und ausgebauter Infrastruktur bleibt Wohnraum knapp. Dort dürfte der Silver Tsunami eher als moderater Dämpfer wirken, nicht als Preissturz. Wer frühzeitig in energetische Modernisierung und gute Instandhaltung investiert, kann seine Immobilie trotz zunehmenden Angebots weiterhin zu ordentlichen Preisen veräußern. In absoluten Spitzenlagen werden die Preise wahrscheinlich auch künftig eher stabil bleiben als deutlich fallen.

Mieterinnen und Mieter könnten insbesondere in Regionen mit schwacher Nachfrage zu den Profiteuren zählen. Wenn mehr Mietwohnungen und Einfamilienhäuser verfügbar werden, wächst die Auswahl, und Vermieter geraten unter Druck, bei der Miethöhe, der Ausstattung und dem Zustand der Immobilie entgegenzukommen. In manchen ländlichen Kreisen könnten Mieten stagnieren oder sogar sinken. In den Metropolen dagegen werden Mieter vom Silver Tsunami wohl nur begrenzt profitieren. Hier bleibt der Wohnungsmarkt bereits aus strukturellen Gründen angespannt, sodass selbst zusätzliche Verkaufsobjekte von Babyboomern die Knappheit kaum spürbar lindern.

Für junge Familien und potenzielle Käufer eröffnen sich vor allem dann Chancen, wenn sie räumlich flexibel sind. In zahlreichen ländlichen Regionen und kleineren Städten könnten in den kommenden Jahrzehnten Einfamilienhäuser mit Garten zu Preisen verfügbar werden, die heute in Großstadtlagen undenkbar sind. Wer remote arbeiten kann, auf Homeoffice setzt oder keine tägliche Fahrt in eine Metropole braucht, kann diese Entwicklung für sich nutzen und relativ günstig Wohneigentum erwerben. Allerdings sind diese Chancen mit Risiken verbunden: Nicht überall sind Schulen, Kitas, medizinische Versorgung und öffentlicher Nahverkehr gut gesichert, und in Regionen mit anhaltender Schrumpfung besteht die Gefahr, dass Immobilien langfristig weiter an Wert verlieren.

Gesamtgesellschaftlich legt der Silver Tsunami ein politisches Versäumnis offen. Der demografische Wandel und seine Folgen für den Immobilienmarkt waren seit Jahrzehnten absehbar, die „Eigentumswelle“ der Babyboomer ist statistisch gut dokumentiert. Dennoch hat die Politik es bisher nicht geschafft, eine konsistente Strategie zu entwickeln, die ländliche Räume attraktiv hält, Infrastrukturen anpasst und gleichzeitig den Wohnraummangel in den Metropolen entschärft. Ohne eine klare Regional- und Wohnungspolitik droht der Silver Tsunami weniger zu einer Chance für mehr Ausgleich zu werden, sondern vielmehr zu einem Verstärker bestehender Ungleichgewichte zwischen Stadt und Land.